�。ㄒ唬�業(yè)主共同管理權的內容

　　按照《物權法》第七十六條第一款規定，建筑區劃內的下列事項需由業(yè)主共同決定：

　�。�1）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則。業(yè)主大會(huì )議事規則是業(yè)主大會(huì )組織、運作的規程，需要由業(yè)主共同決定。

　�。�2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，應當由全體業(yè)主共同制定和修改。

　�。�3）選舉業(yè)主委員會(huì )和更換業(yè)主委員會(huì )成員。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會(huì )委員，成立業(yè)主委員會(huì )。對不遵守管理規約、責任心不強的業(yè)主委員會(huì )委員予以更換。

　�。�4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著(zhù)直接的關(guān)系，通過(guò)業(yè)主大會(huì )集體決策，可以較好地選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

　�。�5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應當由業(yè)主共同決定。

　�。�6）改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區分所有權的行使及費用的負擔，需要業(yè)主共同決定。

　�。�7）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，根據《區分所有權司法解釋》的規定，以下四種應當認定為有關(guān)共有和共同管理權利的“其他重大事項”：一是改變共有部分的用途；二是利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；三是處分共有部分；四是業(yè)主大會(huì )依法決定或者管理規約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　�。ǘ�）共同管理權行使的表決規則

　　根據《物權法》第七十六條的規定，業(yè)主決定共同事項，按照下列規則表決：

　�。�1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　�。�2）決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

　�。�1）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。

　�。�2）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　業(yè)主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

　�。�1）業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計算。

　�。�2）總人數，按照前項的統計總和計算。

　�。ㄈ�）關(guān)于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　1.業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的設立業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主是建筑區劃內的主人。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區分所有權的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建筑區劃內的業(yè)主，就有權參加業(yè)主大會(huì )，行使專(zhuān)有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，并對小區內的業(yè)主行使專(zhuān)有部分的所有權做出限制性規定，以維護建筑區劃內全體業(yè)主的合法權益。所以《物權法》規定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )。如果建筑區劃內業(yè)主人數眾多，可以設立本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )是本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業(yè)主大會(huì )的執行機構，按照業(yè)主大會(huì )的決定履行管理的職責。

　　地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的設立給予指導和協(xié)助。由于業(yè)主大會(huì )是業(yè)主行使共同管理權的自治組織，其成立應由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個(gè)建筑區劃內，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時(shí)間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會(huì )對于業(yè)主來(lái)說(shuō)有一定的難度。而業(yè)主大會(huì )的成立關(guān)系著(zhù)業(yè)主如何行使自己的權利，維護自身的合法權益，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，關(guān)系到建筑區劃內的安定團結，甚至關(guān)系到社會(huì )的穩定。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當向準備成立業(yè)主大會(huì )的業(yè)主予以指導，提供適用的法律、法規及規章，提供已成立業(yè)主大會(huì )的成立經(jīng)驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門(mén)制定的業(yè)主大會(huì )議事規則、管理公約等示范文本，協(xié)調業(yè)主之間的不同意見(jiàn)，為業(yè)主大會(huì )成立前的相關(guān)活動(dòng)提供必要的活動(dòng)場(chǎng)所，積極主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì )的成立大會(huì )等。

　　2.業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )決定的效力《物權法》第七十八條規定，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。這是因為，業(yè)主大會(huì )是由建筑區劃內的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業(yè)主大會(huì )依據法定程序做出的決定，反映了建筑區劃內絕大多數業(yè)主的意志與心聲，代表和維護了建筑區劃內廣大業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，具有實(shí)施業(yè)主大會(huì )作出的決定，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作為自我管理的權力機構和執行機構，依據法定程序作出的決定，對業(yè)主應當具有約束力。

　　對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，必須是依法設立的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的，必須是業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依據法定程序作出的，必須是符合法律、法規及規章，不違背社會(huì )道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備，否則業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定對業(yè)主沒(méi)有約束力�！稐l例》第十九條第二款規定，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )主要對建筑區劃內，業(yè)主的建筑物區分所有權如何行使，業(yè)主的合法權益如何維護等事項作出決定，例如，可以對制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約作出決定，對選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員作出決定，對選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。無(wú)論業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出上述任何一項決定，對業(yè)主均具有約束力。

　　3.業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的處置權目前，有些建筑區劃內的個(gè)別業(yè)主，不遵守法律、法規以及管理規約的規定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益，對這些行為如何處置，《物權法》第八十三條作了規定，即“業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失”。

　　根據《區分所有權司法解釋》第十五條的規定，業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關(guān)強制性標準、管理規約，或者違反業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：

　�。�1）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　�。�2）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀(guān)；

　�。�3）違反規定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

　�。�4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。

　�。ㄋ模╆P(guān)于共同管理權的其他規定

　　1.維修資金的所有權歸屬與使用建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

　　2.管理費用分攤與收益分配建筑物及其附屬設施的費用分攤，收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　3.建筑物及其附屬設施的管理（1）業(yè)主的選擇權。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　�。�2）業(yè)主的更換權。對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

　�。�3）業(yè)主的監督權。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監督。