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物業(yè)管理師

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2015物業(yè)管理師基本制度與政策:物業(yè)管理的概念

2015-02-10 13:33 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò ) 打印 | 收藏 |
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  物業(yè)管理的概念

  物業(yè)管理,可以從廣義和狹義兩個(gè)方面定義。廣義的物業(yè)管理,是不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)的總稱(chēng),是指業(yè)主通過(guò)自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式,對其所有的建筑物及其附屬設施進(jìn)行維修、養護和管理的活動(dòng)(參見(jiàn)《物權法》第八十一條)。狹義的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)(參見(jiàn)《物業(yè)管理條例》第二條)。除特別說(shuō)明外,本書(shū)內容中所涉及的關(guān)于“物業(yè)管理”的表述,都指的是狹義的物業(yè)管理。

  業(yè)主是物業(yè)的所有權人,有權根據不同情況,對建筑物及其附屬設施選擇不同的管理方式:一是業(yè)主自己進(jìn)行管理;二是將不同的服務(wù)內容分別委托給不同的專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè);三是統一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。在尊重業(yè)主自主選擇權的前提下,提倡按照市場(chǎng)規則推行委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理(即狹義的物業(yè)管理),是現階段我國物業(yè)管理政策的基本導向。2003年頒布的《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)中對“物業(yè)管理”的定義,正是以此為出發(fā)點(diǎn)和基本目標的。具體來(lái)說(shuō),我們可以從三個(gè)方面理解物業(yè)管理的概念。

 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式

  雖然法律并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理物業(yè),但是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就是行使自主權的一種方式,應當受到法律保護。同時(shí),將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,就是將物業(yè)管理與傳統意義的行政管房模式區分開(kāi),強調物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系和市場(chǎng)活動(dòng),必須遵守市場(chǎng)規則。不僅如此,業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),必須在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎上,必須通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制進(jìn)行,必須納入市場(chǎng)秩序。制定市場(chǎng)規則,維護市場(chǎng)秩序,是政府履行物業(yè)管理市場(chǎng)監管職能的重要手段。因此,業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)對物業(yè)進(jìn)行管理的,必須遵守物業(yè)管理的市場(chǎng)秩序,服從政府主管部門(mén)按照《條例》進(jìn)行的監管。

 。ǘ┪飿I(yè)管理的依據是物業(yè)服務(wù)合同

  物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì),是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標的進(jìn)行的一項交易。市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成的,交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)行為,是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實(shí)現的。物業(yè)服務(wù)合同,是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)的協(xié)議,是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù),服務(wù)標準是什么,業(yè)主如何承擔服務(wù)費用,以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔的違約責任,都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之問(wèn)被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同交納相應的物業(yè)服務(wù)費用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理的內容是維修、養護、管理物業(yè)以及維護環(huán)境衛生和秩序物業(yè)管理的內容主要有兩方面

  一是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理;二是維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛生、秩序維護、裝飾裝修管理等服務(wù)。在履行物業(yè)管理基礎服務(wù)義務(wù)的前提下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,例如,利用物業(yè)資源和客戶(hù)資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理等不動(dòng)產(chǎn)投資理財服務(wù)。

責任編輯:亮亮
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