物業(yè)管理的概念

　　物業(yè)管理，可以從廣義和狹義兩個(gè)方面定義。廣義的物業(yè)管理，是不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)的總稱(chēng)，是指業(yè)主通過(guò)自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式，對其所有的建筑物及其附屬設施進(jìn)行維修、養護和管理的活動(dòng)（參見(jiàn)《物權法》第八十一條）。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)（參見(jiàn)《物業(yè)管理條例》第二條）。除特別說(shuō)明外，本書(shū)內容中所涉及的關(guān)于“物業(yè)管理”的表述，都指的是狹義的物業(yè)管理。

　　業(yè)主是物業(yè)的所有權人，有權根據不同情況，對建筑物及其附屬設施選擇不同的管理方式：一是業(yè)主自己進(jìn)行管理；二是將不同的服務(wù)內容分別委托給不同的專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)；三是統一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。在尊重業(yè)主自主選擇權的前提下，提倡按照市場(chǎng)規則推行委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理（即狹義的物業(yè)管理），是現階段我國物業(yè)管理政策的基本導向。2003年頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）中對“物業(yè)管理”的定義，正是以此為出發(fā)點(diǎn)和基本目標的。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從三個(gè)方面理解物業(yè)管理的概念。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式

　　雖然法律并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理物業(yè)，但是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就是行使自主權的一種方式，應當受到法律保護。同時(shí)，將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統意義的行政管房模式區分開(kāi)，強調物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系和市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規則。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎上，必須通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制進(jìn)行，必須納入市場(chǎng)秩序。制定市場(chǎng)規則，維護市場(chǎng)秩序，是政府履行物業(yè)管理市場(chǎng)監管職能的重要手段。因此，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)對物業(yè)進(jìn)行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場(chǎng)秩序，服從政府主管部門(mén)按照《條例》進(jìn)行的監管。

　�。ǘ�）物業(yè)管理的依據是物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標的進(jìn)行的一項交易。市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)行為，是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實(shí)現的。物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)的協(xié)議，是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標準是什么，業(yè)主如何承擔服務(wù)費用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之問(wèn)被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同交納相應的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理的內容是維修、養護、管理物業(yè)以及維護環(huán)境衛生和秩序物業(yè)管理的內容主要有兩方面

　　一是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理；二是維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛生、秩序維護、裝飾裝修管理等服務(wù)。在履行物業(yè)管理基礎服務(wù)義務(wù)的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，例如，利用物業(yè)資源和客戶(hù)資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理等不動(dòng)產(chǎn)投資理財服務(wù)。