（一）收集有關(guān)資料，了解國內外物業(yè)管理的立法情況

　　1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開(kāi)始《條例》的起草工作�！稐l例》起草的前期階段，起草小組通過(guò)各種渠道開(kāi)展資料收集和分析工作。首先，收集各地出臺的地方性法規和地方性政府規章以及影響較大的規范性文件并逐一分析，對各地物業(yè)管理立法的主要內容、存在的問(wèn)題有了基本了解；其次，通過(guò)總結各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗和不足，初步把握了《條例》起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。與此同時(shí)，通過(guò)各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料�？紤]到我國法律體系與大陸法系較為接近，起草小組通過(guò)考察、交流等形式，重點(diǎn)了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國、德國的建筑區分所有權制度。我國內地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關(guān)系，我國香港地區的物業(yè)管理立法對內地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界進(jìn)行交流，認真解讀了香港的《建筑物管理條例》及相關(guān)法規，對香港和內地的法律體系、法制環(huán)境、物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

　�。ǘ�）開(kāi)展立法調研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現狀和存在的問(wèn)題，起草小組多次組織了立法調研活動(dòng)。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長(cháng)春、武漢等地，就業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和監督管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔的法律責任、建設單位的義務(wù)、物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益分配以及業(yè)主委員會(huì )與居委會(huì )、物業(yè)管理與社區建設、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與公用事業(yè)單位之間的關(guān)系等問(wèn)題作了調研，并在大連召開(kāi)了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會(huì )、前期物業(yè)管理及專(zhuān)項維修資金等問(wèn)題的專(zhuān)題討論，廣泛聽(tīng)取了各方面的意見(jiàn)。這些調研活動(dòng)，有助于在起草《條例》時(shí)實(shí)事求是，從實(shí)際出發(fā)，增加《條例》規定的可操作性。

　�。ㄈ�）進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題

　　當時(shí)物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時(shí)，我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權利義務(wù)、物業(yè)管理的基本制度等沒(méi)有形成統一認識，這給《條例》的起草帶來(lái)了難度。有鑒于此，起草小組通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì )、書(shū)面征求專(zhuān)家意見(jiàn)等方式，邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研討�！稐l例》中業(yè)主大會(huì )、管理規約等制度，是在充分吸收專(zhuān)家意見(jiàn)的基礎上確立的。

　�。ㄋ模�廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見(jiàn)稿后，于2000年5月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位及專(zhuān)家意見(jiàn)。各地根據本地物業(yè)管理實(shí)踐情況提出了很多意見(jiàn)和建議，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見(jiàn)。起草小組在對所提出意見(jiàn)作詳細分析后，進(jìn)行了認真修改。2001年3月經(jīng)建設部常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，形成《條例（送審稿）》，提請國務(wù)院審議。

　　國務(wù)院領(lǐng)導和國務(wù)院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國務(wù)院領(lǐng)導多次批示要加強物業(yè)管理立法工作，國務(wù)院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。在收到《條例（送審稿）》后，國務(wù)院法制辦隨即將《條例（送審稿）》送地方、國務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位征求意見(jiàn)。此后，國務(wù)院法制辦多次組織專(zhuān)題研討，從各方面意見(jiàn)中梳理出需要進(jìn)一步研究的問(wèn)題。例如，物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理與行政部門(mén)管理的關(guān)系、《條例》調整的社會(huì )關(guān)系、物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題及其原因、哪些是應由當事人自行處理的民事關(guān)系、哪些是需要政府出面進(jìn)行行政管理的事項、如何推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)等。針對這些問(wèn)題，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部于2002年3月在北京召開(kāi)《條例（送審稿）》專(zhuān)家論證會(huì )。與會(huì )專(zhuān)家從不同角度闡明了各自的觀(guān)點(diǎn)。通過(guò)專(zhuān)家論證，在一些問(wèn)題上統一了認識，為《條例（送審稿）》的修改完善打下了基礎。

　　2002年6月，就《條例（送審稿）》的有關(guān)問(wèn)題，國務(wù)院法制辦農業(yè)資源環(huán)保法制司與建設部政策法規司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)人員，赴上海、深圳進(jìn)行了專(zhuān)題調研。調研期間，分別召開(kāi)了兩地物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)、業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、居委會(huì )、派出所有關(guān)人員參加的座談會(huì )，實(shí)地考察了多種類(lèi)型的物業(yè)管理項目。通過(guò)調研，基本摸清了物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題，確立了《條例（送審稿）》修改的基本思路和原則。在專(zhuān)家論證會(huì )和專(zhuān)題調研的基礎上，結合各方面意見(jiàn)，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部對《條例（送審稿）》作了相應修改，并再次送國務(wù)院有關(guān)部門(mén)和地方征求意見(jiàn)。針對反饋的意見(jiàn)，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部多次討論、修改，并與提出意見(jiàn)的單位進(jìn)行充分溝通，最終形成《條例（草案）》。

　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切實(shí)利益，如何更廣泛地了解聽(tīng)取社會(huì )各方面的意見(jiàn)，一直是國務(wù)院領(lǐng)導所關(guān)心的問(wèn)題。2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《條例（草案）》登報公開(kāi)向社會(huì )征求意見(jiàn)。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會(huì )上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見(jiàn)征求期間，國務(wù)院法制辦共收到近4000條意見(jiàn)。從征求意見(jiàn)的情況看，社會(huì )各界對制定《條例》的必要性和《條例（草案）》的基本內容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時(shí)也提出了很多具體的修改意見(jiàn)。從反饋意見(jiàn)的內容上看，主要涉及《條例》的名稱(chēng)和調整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會(huì )、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務(wù)費用、法律責任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎上，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部對《條例（草案）》逐條進(jìn)行了認真修改，有近半數的意見(jiàn)被吸收，如科學(xué)界定物業(yè)管理的內涵，進(jìn)一步細化業(yè)主的權利；明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責任，法律責任中體現優(yōu)先保護業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應由本《條例》調整的，或者立法時(shí)機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進(jìn)一步研究的意見(jiàn)�！稐l例》沒(méi)有吸納的另外一部分意見(jiàn)，主要是從本地方情況出發(fā)提出來(lái)的，鑒于我國地域遼闊，地區差異比較大，這些意見(jiàn)由各地制定地方法規或者規章時(shí)考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )第九次會(huì )議審議并原則通過(guò)了《條例》�！稐l例》的制定過(guò)程，反映了社會(huì )法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　（五）適應環(huán)境變化，及時(shí)修改完善

　　《條例》的實(shí)施，在極大地規范和推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展的同時(shí)，在實(shí)踐中也暴露出一些問(wèn)題。2007年3月，《物權法》出臺，從維護業(yè)主合法權益的角度出發(fā)，對業(yè)主在共同管理建筑物及其附屬設施過(guò)程中的權利和義務(wù)做了更加具體的規定。為了保持《條例》與《物權法》的一致，也為了解決《條例》實(shí)施中存在的問(wèn)題，國務(wù)院對《物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，并于2008年8月公布了《國務(wù)院關(guān)于修改（物業(yè)管理條例>的決定》。新修訂的《條例》，主要針對業(yè)主大會(huì )制度從三個(gè)方面進(jìn)行了修改和完善：

　　一是根據《物權法》第七十六條的規定，修改《條例》的部分條款：（1）明確業(yè)主共同決定的事項，取代業(yè)主大會(huì )職責的有關(guān)規定；（2）明確業(yè)主投票權數，按照“專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積和業(yè)主人數占總人數”的原則計算；（3）明確“籌集和使用專(zhuān)項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施”等事項適用“雙三分之二”的表決規則，“制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則，制定和修改管理規約，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”等事項適用“雙二分之一”的表決規則。

　　二是根據《物權法》第七十八條的規定，增加以下內容：（1）業(yè)主委員會(huì )決定的效力，明確“業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力”；（2）業(yè)主的訴訟權利，明確“業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)”。

　　三是根據《物權法》的有關(guān)規定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規約”。

　　四是根據幾年來(lái)實(shí)行業(yè)主大會(huì )制度的經(jīng)驗，增加物業(yè)所在地的街道辦事處和鄉鎮人民政府，作為業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)的指導和監督機構。