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物業(yè)管理師

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2015物業(yè)管理師基本制度與政策:基本法律關(guān)系

2015-02-10 13:32 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò ) 打印 | 收藏 |
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 。ㄒ唬I(yè)主相互之間的關(guān)系

  業(yè)主是物業(yè)管理區域內物業(yè)管理的基本責任主體,物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區域內共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己房屋的專(zhuān)有部分行使所有權,離不開(kāi)樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備等共有部分,也離不開(kāi)對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區分所有關(guān)系,多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)!稐l例》在業(yè)主大會(huì )制度的設計時(shí),充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿,又維護全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì ),業(yè)主大會(huì )按照《條例》和業(yè)主大會(huì )議事規則確定的程序作出的決定,包括管理規約等,視為全體業(yè)主的共同決定,對全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這些規定,保證業(yè)主大會(huì )能夠切實(shí)負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權益的職責。業(yè)主在行使自己權利的同時(shí),同樣應當承當相應的義務(wù)!稐l例》明確規定,業(yè)主應當遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則,遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的制度,執行業(yè)主大會(huì )的決定,按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用等等。

 。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

  物業(yè)服務(wù)企業(yè),是依照公司法設立的,自主經(jīng)營(yíng)、獨立核算,獨立承擔民事權利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位平等,雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價(jià)交換關(guān)系,是一種民事行為。民事行為最基本的原則,就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等,說(shuō)明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿,表現在兩方面:一方面,業(yè)主是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理自己的物業(yè),選聘哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,都由業(yè)主、業(yè)主大會(huì )自行決定,同樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘,也由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定,這說(shuō)明了雙方簽訂合同的自愿;另一方面,對于合同內容的確定,比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提供哪些服務(wù),服務(wù)到什么標準,業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費用,同樣出于雙方當事人的自愿,相關(guān)主體不同意就不要簽合同,簽了合同就意味著(zhù)接受合同的內容,同時(shí)也接受了合同的約束。

 。ㄈ┙ㄔO單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

  建設單位在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前,擁有待銷(xiāo)售房屋的產(chǎn)權,本身也是業(yè)主。與其他的銷(xiāo)售行為不同,商品房銷(xiāo)售是一個(gè)逐漸的過(guò)程,不可能等到建設單位銷(xiāo)售完所有房屋,購房人全部人住,成立業(yè)主大會(huì )以后,才來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會(huì )成立之前的物業(yè)管理服務(wù),也就是前期物業(yè)服務(wù),客觀(guān)上只能由建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施!稐l例》規定,前期物業(yè)服務(wù)合同由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)簽訂,但是在前期物業(yè)管理階段,物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設單位,主要還是物業(yè)買(mǎi)受人,這就存在合同的簽訂者和合同權利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的現象。為了解決這個(gè)問(wèn)題,《條例》要求,物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,必須包含建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內容,以明確規范購房人承擔前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權利義務(wù)。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù),實(shí)際上是建立在三個(gè)契約基礎之上:一是建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內容的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;二是建設單位制定并由物業(yè)買(mǎi)受人簽署的臨時(shí)管理規約;三是建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。根據《條例》,開(kāi)發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動(dòng)中,應當履行以下十項義務(wù):(1)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;(2)制定臨時(shí)管理規約并向物業(yè)買(mǎi)受人明示;(3)通過(guò)招投標的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5)不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備的所有權和使用權;(6)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續;(7)移交物業(yè)管理資料;(8)承擔物業(yè)的保修責任;(9)承擔未售出或未交付房屋的物業(yè)服務(wù)費;(10)參與籌建業(yè)主大會(huì )。

 。四)市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

  供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位是企業(yè),它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù),業(yè)主交納有關(guān)費用,因此,它們之間也是一種合同關(guān)系,各自承擔相應的權利義務(wù)。但是,這些市政公用單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系,這些單位沒(méi)有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取應當由業(yè)主負擔的有關(guān)費用的權利,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒(méi)有相應的交費義務(wù)。如果市政公用單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取有關(guān)費用,雙方應當簽訂委托合同,確立委托關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用,委托合同同樣應當遵循平等自愿原則。為此,《條例》明確規定了供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位的權利和義務(wù),即“應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用”,“應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任”,《條例》還規定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。”

  (五)居民委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系

  居民委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“居委會(huì )”)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,對于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì )穩定,發(fā)揮著(zhù)重要的作用。業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主基于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。居委會(huì )是和社區對應的組織,業(yè)主大會(huì )是和物業(yè)管理區域對應的群體。一個(gè)物業(yè)管理區域可能有多個(gè)居委會(huì ),而一個(gè)居委會(huì )也可能涉及多個(gè)物業(yè)管理區域;業(yè)主可能是該社區的居民,也可能不是該社區的居民;居委會(huì )成員可能是該區域內的業(yè)主,也可能不是業(yè)主。因此,居委會(huì )和業(yè)主大會(huì )之間并不一一對應,雙方不存在隸屬關(guān)系,也不是上下級關(guān)系。但是,業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益,離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。關(guān)于居委會(huì )與業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系,《條例》明確規定:(1)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定,應當告知并聽(tīng)取居委會(huì )的建議;(2)規定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當與居民委員會(huì )相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作;(3)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責,并接受其指導。

 。┪飿I(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

  物業(yè)管理各方主體之間的民事權利義務(wù)關(guān)系的確立,主要通過(guò)當事人自己的意思決定,政府作為行政管理部門(mén),不能隨意運用自己擁有的公共權力進(jìn)行干預,更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問(wèn)的關(guān)系,是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責,就是依法制定規則來(lái)規范有關(guān)主體的行為,并通過(guò)加強日常指導、監督和管理,創(chuàng )造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權利,鼓勵業(yè)主自我管理和自我約束,要充分發(fā)揮市場(chǎng)機制的作用,強化物業(yè)服務(wù)合同的地位和作用,支持當事人通過(guò)合同來(lái)規范民事行為和解決民事糾紛。

責任編輯:亮亮
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