物業(yè)管理的起源與發(fā)展

　　物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴重的房荒，而且由于房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，造成嚴重的社會(huì )問(wèn)題。當時(shí)一位名叫奧克維婭·希爾的女士，為其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導并要求租戶(hù)嚴格遵守，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，形成了物業(yè)管理最早的雛形。后來(lái)社會(huì )其他人士紛紛效仿，并得到英國政府的肯定和支持，成立了世界上第一個(gè)非營(yíng)利性的物業(yè)管理行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì )。以英國為起源地，在一個(gè)多世紀時(shí)間里，物業(yè)管理在西方各國逐漸推行開(kāi)來(lái)。

　　19世紀末至20世紀初，美國經(jīng)濟得到迅速發(fā)展。伴隨著(zhù)建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，大量高層樓宇拔地而起，這些高層樓宇附屬設備多，結構復雜，日常維修養護和管理事務(wù)煩瑣復雜，對管理人員專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求；而且這些建筑物往往不是一個(gè)或者幾個(gè)業(yè)主所有，常常是數十個(gè)或數百個(gè)業(yè)主共有，于是逐漸催生了專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理機構，專(zhuān)門(mén)為樓宇所有業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養護工作。隨著(zhù)物業(yè)管理機構的增加，20世紀初，美國也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì )——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì )。行業(yè)自治組織的成立，既標志著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，也有力推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。以英美兩國為開(kāi)端，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。

　　物業(yè)管理之所以最初在歐美資本主義國家誕生并得以發(fā)展，主要基于三個(gè)原因。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區分所有

　　房地產(chǎn)是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的基本物質(zhì)資料，無(wú)論生活還是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都離不開(kāi)物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)。隨著(zhù)社會(huì )生產(chǎn)力的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，幾千年農業(yè)社會(huì )簡(jiǎn)單不變的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的要求。特別在現代工業(yè)化和城市化的大背景下，為節約社會(huì )物質(zhì)資源和改善人類(lèi)生活條件，人們不斷創(chuàng )造出構造形式多樣和設施設備齊全的現代建筑。物業(yè)硬件的復雜化和物業(yè)設施的智能化，物業(yè)類(lèi)型的多樣化和物業(yè)功能的多元化，成為現代房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的典型特征。

　　物質(zhì)形態(tài)的變化自然導致權利狀況的變化。隨著(zhù)集合式的大型、超大型社區和高層、超高層建筑的出現，數個(gè)業(yè)主共同擁有一個(gè)建筑物業(yè)逐漸成為常態(tài)。在建筑物區分所有的情況下，單個(gè)業(yè)主僅僅對建筑物的專(zhuān)有部分享有所有權，共有部分共有權和共同管理權屬于全體業(yè)主所有。

　�。ǘ�）建筑物區分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)

　　在建筑物區分所有的權利狀態(tài)下，全體業(yè)主對物業(yè)共同享有權利并共同承擔義務(wù)，單個(gè)業(yè)主對共同的管理事項無(wú)權單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)獨自承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。不僅如此，單個(gè)業(yè)主作出任何一項關(guān)于物業(yè)管事項的提議，都必須取得多數業(yè)主的同意，成為全體業(yè)主共同決定。

　�。ㄈ�）業(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場(chǎng)機制

　　從單個(gè)業(yè)主自行管理轉變?yōu)槿�體業(yè)主共同管理，其實(shí)質(zhì)就是單個(gè)業(yè)主通過(guò)管理規約將其管理權讓渡給全體業(yè)主（業(yè)主大會(huì )）。業(yè)主大會(huì )行使共同管理權的方式中，最為經(jīng)濟和高效的方式，是引人市場(chǎng)競爭機制，選聘專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主共有部分實(shí)施統一的、綜合性的維修養護和管理。引入市場(chǎng)機制，由全體業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，不僅是業(yè)主共同決策權的體現，也是業(yè)主自主選擇權的行使。