物業(yè)管理的特征

　　物業(yè)管理是城市管理體制和房地產(chǎn)管理體制改革的產(chǎn)物，是與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和現代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是與住房制度改革和產(chǎn)權多元化相銜接的統一管理；是與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的房屋管理。社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

　　（一）社會(huì )化

　　物業(yè)管理的社會(huì )化，是指擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統一管理。物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離，是物業(yè)管理社會(huì )化的必要前提，現代化大生產(chǎn)的社會(huì )專(zhuān)業(yè)分工，則是實(shí)現物業(yè)管理社會(huì )化的必要條件。物業(yè)管理社會(huì )化，有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會(huì )上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì )上去競聘可以接管的物業(yè)項目。在業(yè)主大會(huì )委托授權的范圍內，集中實(shí)施統一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的集約化程度，充分發(fā)揮住宅小區與各類(lèi)物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的協(xié)調發(fā)展。

　　（二）專(zhuān)業(yè)化

　　物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從解決專(zhuān)業(yè)難點(diǎn)人手，充分運用專(zhuān)業(yè)方法，通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足業(yè)主的需求。專(zhuān)業(yè)化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備專(zhuān)業(yè)的人員、專(zhuān)業(yè)的組織機構、專(zhuān)業(yè)的生產(chǎn)工具、專(zhuān)業(yè)的管理方法；要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用先進(jìn)的維修養護技術(shù)，實(shí)施房屋及其設施設備的運行、維修和養護工作。物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化，要求建立市場(chǎng)準人制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目必須具備一定的資質(zhì)等級，從業(yè)人員執業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的兩大制度基礎。

　　（三）市場(chǎng)化

　　市場(chǎng)化是物業(yè)管理的基本特征。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是交易，提供的商品是服務(wù)，交易的方式是等價(jià)有償。業(yè)主通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照現代企業(yè)制度組建并運作，是自主經(jīng)營(yíng)、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主和物業(yè)使用人支付物業(yè)費換取物業(yè)服務(wù)的消費。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，才能進(jìn)入和占領(lǐng)物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理活動(dòng)必須遵循市場(chǎng)規律，在等價(jià)有償的基礎上實(shí)現業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的公平交易。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動(dòng)的市場(chǎng)化，是物業(yè)管理可持續發(fā)展的經(jīng)濟基礎。