物業(yè)管理制度建設的必要性

　　我國物業(yè)管理的發(fā)展史，在一定意義上，是物業(yè)管理制度建設的歷史。物業(yè)管理制度建設，在物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)程中之所以發(fā)揮著(zhù)極其重要的作用，是由于我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，始終離不開(kāi)政府主管部門(mén)的推動(dòng)引導和監督管理。在物業(yè)管理的行政監管中，政府的主要職能，就是開(kāi)展制度建設，通過(guò)制定相關(guān)法律、法規和政策來(lái)實(shí)施對物業(yè)管理市場(chǎng)的指導和監督。

　　與私有產(chǎn)權制度和市場(chǎng)經(jīng)濟體制發(fā)育更為成熟的西方國家相比，我國物業(yè)管理發(fā)展道路的一個(gè)重要特征就是：以政府為主導的制度建設，在物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮著(zhù)不可或缺的作用。物業(yè)管理制度建設的必要性，主要體現在三個(gè)方面。

　�。ㄒ唬┮哉�府為主導的制度建設是彌補物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的需要

　　物業(yè)管理有別于傳統房屋管理的本質(zhì)特征是市場(chǎng)化，理想的物業(yè)管理市場(chǎng)應該是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品能夠完全按照市場(chǎng)價(jià)格自愿地以貨幣形式進(jìn)行等價(jià)交換。然而，在我國物業(yè)管理市場(chǎng)的實(shí)際運作過(guò)程中，不可避免存在三個(gè)方面的缺陷：一是不完全競爭；二是不完全信息；三是外部性。由于這三個(gè)方面的原因，造成了價(jià)格機制在物業(yè)管理市場(chǎng)中不能有效率地配置資源的市場(chǎng)失靈，為了補救物業(yè)管理市場(chǎng)失靈帶來(lái)的不公平和低效率，需要政府通過(guò)必要的制度建設，進(jìn)行適度的行政干預和管制，以限制建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫用市場(chǎng)力量，矯正物業(yè)管理交易雙方信息的不完全，激勵物業(yè)管理活動(dòng)的正外部性，弱化物業(yè)管理活動(dòng)的負外部性。

　�。ǘ�）以政府為主導的制度建設是維護社會(huì )公共利益的需要

　　一方面，經(jīng)過(guò)近30年的實(shí)踐和發(fā)展，物業(yè)管理對我國社會(huì )經(jīng)濟的重大推動(dòng)作用日益顯現，物業(yè)管理逐漸成為城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平；另一方面，普通商品房、保障性住房的物業(yè)管理是政府關(guān)注的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的基本生活保障和社會(huì )的和諧穩定。這兩方面都決定了政府不僅僅只是從市場(chǎng)經(jīng)濟的視角看待物業(yè)管理，而且應當站在社會(huì )公共利益的高度理解物業(yè)管理。作為社會(huì )公共利益的維護者，政府有必要通過(guò)制度建設，適度介入物業(yè)管理市場(chǎng)，以最大限度地發(fā)揮其促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的功能。

　　（三）以政府為主導的制度建設是推進(jìn)房屋管理制度轉型的需要

　　我國當前仍處于從舊有的計劃經(jīng)濟體制向現代的市場(chǎng)經(jīng)濟體制轉軌的過(guò)程中，房屋維修養護活動(dòng)由按照國家計劃轉為服從市場(chǎng)規則，專(zhuān)門(mén)從事房屋管理服務(wù)的主體由事業(yè)單位轉變?yōu)槠髽I(yè)法人，房屋管理活動(dòng)由遵循不計成本的行政命令轉變?yōu)榈葍r(jià)交換的價(jià)值規律，廣大民眾由無(wú)償福利制的房屋管理觀(guān)念轉變?yōu)橛袃斒袌?chǎng)化的物業(yè)管理理念。上述所有的轉變，都需要借助政府的行政力量，才能有效地推動(dòng)房屋管理向物業(yè)管理轉變的進(jìn)程。房屋從公有向私有的轉化和經(jīng)濟從計劃向市場(chǎng)的轉軌——這一有別于西方自由市場(chǎng)經(jīng)濟國家的獨特路徑，決定了以政府為主導的制度建設，必然成為推進(jìn)我國物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的重要手段。