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共有部分是指建筑物專(zhuān)有部分以外的部分!段餀喾ā返谄呤龡l規定:“建筑區劃內的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。”需要注意的是,法律規定的綠地、道路歸業(yè)主所有,不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有,而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著(zhù)物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有,與《條例》的規定一致!稐l例》第三十八條規定:“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”
除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,應當認定為建筑物的共有部分:
。1)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;
。2)其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場(chǎng)所及設施等。.建筑區劃內的土地,依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權,但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
。ǘI(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務(wù),不得以放棄權利不履行義務(wù)
業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權,即每個(gè)業(yè)主在法律對所有權未做特殊規定的情形下,對專(zhuān)有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線(xiàn)等共有部分,對物業(yè)管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是,如何行使占有、使用、收益或者處分的權利,還要依據《物權法》的相關(guān)法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分的共有權,還包括對共有部分共負義務(wù)。同樣,業(yè)主對共有部分如何承擔義務(wù),也要依據《物權法》及相關(guān)法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。
由于業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分既享有權利,又負有義務(wù),有的業(yè)主就可能以放棄權利為由,不履行義務(wù)。對此,《物權法》第七十二條規定,業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。例如,業(yè)主不得以不使用電梯為由,不交納電梯維修費用;在集中供暖的情況下,不得以冬季不在此居住為由,不交納暖氣費用。
。ㄈ┙ㄖ䥇^劃內車(chē)位、車(chē)庫的所有權歸屬
在對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際作法和存在問(wèn)題進(jìn)行調查研究的基礎上,借鑒國外的通常做法,從易于操作、減少糾紛和保護業(yè)主利益的角度出發(fā),《物權法》第七十四條對建筑區域內的車(chē)位、車(chē)庫的所有權歸屬作了如下規定:
。1)建筑區劃內,規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
。2)建筑區劃內,規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬,由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。
。3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。
建設單位按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫與房屋套數的比例,將車(chē)位、車(chē)庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。
建筑區劃內在規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設的車(chē)位,應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。
(四)業(yè)主對與專(zhuān)有部分相對應的共有部分的利用
業(yè)主基于對專(zhuān)有部分享有的權利,難免有利用共有部分的現實(shí)需求。例如,放置空調機要利用與專(zhuān)有部分相對應的外墻;安裝太陽(yáng)能熱水器要利用建筑物的屋頂;經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主在符合法律、法規及規章規定的情況下,為其特定營(yíng)業(yè)需要,也會(huì )借助外墻面懸掛、張貼牌匾等。這些需求是業(yè)主專(zhuān)有權行使的合理延伸,是為了更好地發(fā)揮專(zhuān)有部分的功能而使用共有部分,應為法律所支持。因此,《區分所有權司法解釋》第四條規定:“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要,無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對應的外墻面等共有部分的,不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約,損害他人合法權益的除外。”
但是,單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主對共有部分的利用,必須在合理使用的范圍內。判斷合理使用的標準主要有三方面:一是不得以營(yíng)利為目的;二是不得違反法律、法規、管理規約或者損害他人的合法權益;三是不得違反業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定。
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《區分所有權司法解釋》第十四條規定:“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分,改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),權利人請求排除妨害,恢復原狀,確認處分行為無(wú)效或者賠償損失的,人民法院應予支持。”應當注意的是,實(shí)施侵害業(yè)主共有權行為的主體,除了建設單位,還包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和使用人等。侵害業(yè)主共有權主要有四種方式:(1)擅自占用共有部分;(2)擅自處分共有部分;(3)擅自改變共有部分使用功能;(4)擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。權利人請求侵害人承擔法律責任的方式,同樣也有四種:(1)排除妨害;(2)恢復原狀;(3)確認處分行為無(wú)效;(4)賠償損失。對于行為人擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,權利人有權請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專(zhuān)項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。在確定行為人擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益時(shí),應當扣除相應的經(jīng)營(yíng)成本,但行為人應當對經(jīng)營(yíng)成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
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