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　　共有部分是指建筑物專(zhuān)有部分以外的部分�！段餀喾ā返谄呤�三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”需要注意的是，法律規定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著(zhù)物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《條例》的規定一致�！稐l例》第三十八條規定：“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”

　　除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，應當認定為建筑物的共有部分：

　�。�1）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

　�。�2）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場(chǎng)所及設施等。．建筑區劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

　�。ǘ�）業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務(wù)，不得以放棄權利不履行義務(wù)

　　業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權，即每個(gè)業(yè)主在法律對所有權未做特殊規定的情形下，對專(zhuān)有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線(xiàn)等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據《物權法》的相關(guān)法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務(wù)，也要依據《物權法》及相關(guān)法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。

　　由于業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由，不履行義務(wù)。對此，《物權法》第七十二條規定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。

　�。ㄈ�）建筑區劃內車(chē)位、車(chē)庫的所有權歸屬

　　在對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際作法和存在問(wèn)題進(jìn)行調查研究的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作、減少糾紛和保護業(yè)主利益的角度出發(fā)，《物權法》第七十四條對建筑區域內的車(chē)位、車(chē)庫的所有權歸屬作了如下規定：

　�。�1）建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

　�。�2）建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。

　�。�3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　建設單位按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫與房屋套數的比例，將車(chē)位、車(chē)庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。

　　建筑區劃內在規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設的車(chē)位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　（四）業(yè)主對與專(zhuān)有部分相對應的共有部分的利用

　　業(yè)主基于對專(zhuān)有部分享有的權利，難免有利用共有部分的現實(shí)需求。例如，放置空調機要利用與專(zhuān)有部分相對應的外墻；安裝太陽(yáng)能熱水器要利用建筑物的屋頂；經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主在符合法律、法規及規章規定的情況下，為其特定營(yíng)業(yè)需要，也會(huì )借助外墻面懸掛、張貼牌匾等。這些需求是業(yè)主專(zhuān)有權行使的合理延伸，是為了更好地發(fā)揮專(zhuān)有部分的功能而使用共有部分，應為法律所支持。因此，《區分所有權司法解釋》第四條規定：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”

　　但是，單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主對共有部分的利用，必須在合理使用的范圍內。判斷合理使用的標準主要有三方面：一是不得以營(yíng)利為目的；二是不得違反法律、法規、管理規約或者損害他人的合法權益；三是不得違反業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定。

　�。ㄎ澹┣趾�共有權的法律責任

　　《區分所有權司法解釋》第十四條規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權利人請求排除妨害，恢復原狀，確認處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”應當注意的是，實(shí)施侵害業(yè)主共有權行為的主體，除了建設單位，還包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和使用人等。侵害業(yè)主共有權主要有四種方式：（1）擅自占用共有部分；（2）擅自處分共有部分；（3）擅自改變共有部分使用功能；（4）擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。權利人請求侵害人承擔法律責任的方式，同樣也有四種：（1）排除妨害；（2）恢復原狀；（3）確認處分行為無(wú)效；（4）賠償損失。對于行為人擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，權利人有權請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專(zhuān)項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。在確定行為人擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益時(shí)，應當扣除相應的經(jīng)營(yíng)成本，但行為人應當對經(jīng)營(yíng)成本的支出及其合理性承擔舉證責任。