制訂合理的經(jīng)營(yíng)管理計劃

　　在確定一項具體的經(jīng)營(yíng)項目及內容后，首先要制訂一份管理計劃并獲得委托方認可。管理計劃是將要進(jìn)行的管理行為變?yōu)樵诮?jīng)濟上和策略上的行動(dòng)綱領(lǐng)。制訂管理計劃一般應遵循如下工作步驟：

　�。�1）市場(chǎng)分析。包括對本地區和周邊的市場(chǎng)分析，具體需要調查分析當地人口、經(jīng)濟狀況和發(fā)展趨勢、就業(yè)與收入狀況、消費水平、產(chǎn)業(yè)結構變動(dòng)、利率水平等。

　�。�2）交通與公用設施情況調查。重點(diǎn)是公共交通和停車(chē)場(chǎng)情況，交通布局可能發(fā)生的變化等。有時(shí)候，停車(chē)場(chǎng)吸納車(chē)輛的數量對于現實(shí)消費者和潛在消費者都是不容小覷的重要因素。交通布局的改變可以改善或者惡化一個(gè)地區的原有經(jīng)營(yíng)格局。

　�。�3）同類(lèi)物業(yè)供求關(guān)系調查。著(zhù)重同類(lèi)物業(yè)的供求平衡分析、租售情況分析。應尋找可比性強的同類(lèi)物業(yè)加以比較，對房屋狀況、租金狀況、人流客流狀況、租戶(hù)的構成及其變動(dòng)情況等進(jìn)行摸底排查，合理確定租售價(jià)格水平。

　�。�4）消費者調查、分析。調查潛在消費者收入水平、消費心理、行為與習慣（消費價(jià)格區間、消費地點(diǎn)、消費的時(shí)間和頻率、和誰(shuí)一起消費等）。在此基礎上，確定主要目標消費群體。

　�。�5）進(jìn)行嚴密的經(jīng)濟論證。全面衡量項目經(jīng)營(yíng)周期收支，做出慎重的可行性論證和風(fēng)險評估。

　�。�6）組建精干的經(jīng)營(yíng)管理團隊，確定合理的經(jīng)營(yíng)目標。