不應有無(wú)償無(wú)限期的承諾:
除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無(wú)償提供管理用房外,在物業(yè)服務(wù)合同中,不應有無(wú)償無(wú)期限的承諾。如對住用人無(wú)償提供班車(chē)服務(wù)等。這是因為:
。1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的有償服務(wù),無(wú)償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國體制轉軌時(shí)期,廣大消費者對計劃經(jīng)濟時(shí)期的行政福利制管房體制是欣賞的。無(wú)償的承諾不利于全社會(huì )全面、正確地理解、認識和實(shí)踐社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。
。2)無(wú)償提供服務(wù)導致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)面向全體住用人,其他的專(zhuān)項服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數有此需要的住用人的,一般不可能所有的住用人都需要,都受益,如果無(wú)償提供這部分專(zhuān)項、特約服務(wù)對那些不需要或未享受到該項管理服務(wù)的人來(lái)說(shuō)就是不公平的。
。3)無(wú)償提供管理服務(wù)在實(shí)踐上也是有害的,行不通的。無(wú)償提供的管理服務(wù)仍是有成本,需要支付費用的,無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應該長(cháng)期承擔這筆費用。否則,最終導致的結果一是降低管理服務(wù)標準,二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業(yè)主。
。4)物業(yè)管理的委托是有期限的,無(wú)期限的承諾從理論上講是不通的,在實(shí)踐上也是難以做到的。無(wú)償無(wú)期限的承諾通常出現在開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)為促銷(xiāo)而作出的某些承諾,或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標機會(huì )作出的承諾。這種承諾一旦作出,日后又無(wú)法全面履行,就給物業(yè)管理的正常運作帶來(lái)困難,極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。
在物業(yè)管理的具體實(shí)施中,有時(shí)開(kāi)始開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會(huì )自行出資做一些公益性活動(dòng),如新年聯(lián)歡會(huì )、“六一”兒童節活動(dòng)等;或在某方面采取一些優(yōu)惠措施,如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優(yōu)惠。這都是無(wú)可厚非的,這樣做有利于物業(yè)管理的運作,是應該提倡的。但是,除經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,這些內容不應在合同中明確是無(wú)償提供,這些活動(dòng)的費用也不應從物業(yè)服務(wù)費中指出,只能由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。
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