寫(xiě)字樓物業(yè)等級分類(lèi)中的參考因素

　　對寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)在很大程度上依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)人員的主觀(guān)判斷。人們通常從承租人在尋租或續租時(shí)所考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力來(lái)對寫(xiě)字樓進(jìn)行分類(lèi)。從這個(gè)角度出發(fā)，對寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)一般要考慮以下12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設備系統、物業(yè)管理水平和承租人的類(lèi)型等。

　　1、位置。寫(xiě)字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設施的接近程度，這種吸引力也會(huì )由于城市建設的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)出變化。寫(xiě)字樓的級別往往還受其周?chē)�建筑物及環(huán)境的影響，如果寫(xiě)字樓建筑所處的位置周?chē)�建筑環(huán)境惡劣，會(huì )大大降低該寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。如果臨近某大公司或金融機構的辦公樓則會(huì )增加對承租人的吸引力。cbd：簡(jiǎn)稱(chēng)中心商務(wù)區（centerbusinessdistrict）。

　　2、交通的便利性。高檔寫(xiě)字樓周?chē)鷳�用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車(chē)位，中心商貿區的寫(xiě)字樓要有便捷的公共交通。

　　3、聲望或形象。寫(xiě)字樓建筑的位置、投資方的實(shí)力或聲望，物業(yè)建造的標準以及為承租人提供的服務(wù)內容都會(huì )強化大廈的整體形象。例如，1972年投入使用的美國世貿大廈，高378m（110層），能容納5萬(wàn)人工作，由洛克菲勒家族建設。上海浦東金融貿易區的金茂大廈（88層）。

　　4、建筑形式。建筑的設計形式和物業(yè)外立面的維護水平，即建筑特點(diǎn)。——香港的中銀大廈，紐約世貿大廈的“雙子星”塔樓。

　　5、大堂。大堂的外觀(guān)、平面設計和燈光布置構成了一棟寫(xiě)字樓的建筑特色。

　　6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內部狀況（照明、適當的吊頂裝飾、電梯的控制符號、地面、鏡子、反光材料等）。電梯服務(wù)的標準是安全和快速。例如，上海金茂大廈有100多部電梯，高速電梯可保證客人的侯梯時(shí)間不超過(guò)35秒，符合國際最高標準。

　　7、走廊。要認真裝飾，充足的照明，宜用自然色調裝飾，兩側的墻壁上懸掛藝術(shù)品。指引牌，應及時(shí)保潔和更新。

　　8、寫(xiě)字樓室內空間布置。室內空間布置比內部裝修要重要的多。例如，窗戶(hù)的數量、照明、房間的進(jìn)深、開(kāi)間等。

　　9、為承租人提供的服務(wù)。重點(diǎn)是辦公室內的管理服務(wù)，安全服務(wù)，維修服務(wù)的速度，外人進(jìn)入的管理，空調通風(fēng)設施的維護管理等。會(huì )議中心、康樂(lè )中心的服務(wù)等。

　　10、建筑設備系統。重點(diǎn)是動(dòng)力、通訊系統和空調通風(fēng)系統等。目標是“智能化”，即有計算機管理系統統一管理空調通風(fēng)系統、垂直運輸系統、安保系統、消防系統、電訊系統（數字式交換機、衛星通信網(wǎng)絡(luò )、電子郵遞、電子會(huì )議或視訊會(huì )議系統、公共衛星電視天線(xiàn)系統等）、自動(dòng)化電力管理系統和自動(dòng)照明設備系統等。簡(jiǎn)稱(chēng)ca、oa、ba、fa→ma.

　　11、物業(yè)管理水平。影響其租金水平和市場(chǎng)價(jià)值。

　　12、承租人的類(lèi)型。大廈內的主要承租人往往決定了一棟寫(xiě)字樓內的承租人類(lèi)型。