寫(xiě)字樓物業(yè)承租客戶(hù)的選擇

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的承租戶(hù)并長(cháng)久與之保持友好關(guān)系非常重視。選擇的標準是承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及其聲譽(yù)、財務(wù)狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內容等。

　　1、承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及聲譽(yù)。承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型應與寫(xiě)字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認真分析每個(gè)承租戶(hù)的信譽(yù)，對其租住的用途及經(jīng)營(yíng)內容是否與已有承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)的內容相協(xié)調。因為一個(gè)租戶(hù)的滿(mǎn)意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶(hù)整體之間的相容性和相宜性，就是說(shuō)租戶(hù)人員情況或營(yíng)業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶(hù)相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補互利、相得益彰。

　　2、承租戶(hù)的財務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)對承租戶(hù)應有較詳細的資信核查。這種調查可以通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行：通過(guò)承租戶(hù)填寫(xiě)的申請表，了解其經(jīng)營(yíng)內容、當前的辦公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地區范圍，如果是某公司的分支機構，那么它的總公司在什么地方、開(kāi)戶(hù)銀行的名稱(chēng)、信譽(yù)擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等；還可以從稅務(wù)機構、工商管理機構、往來(lái)銀行、經(jīng)紀人及承租戶(hù)提供的財務(wù)報表來(lái)判斷其信譽(yù)和財務(wù)狀況：另外，還可通過(guò)專(zhuān)業(yè)的資信調查公司提供承租戶(hù)的資信報告，了解承租戶(hù)的財務(wù)狀況、支付方式、支付習慣、是否經(jīng)常拖欠款等；在詳細核查中還有搞清承租戶(hù)的組織結構和財務(wù)體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權公司等，要搞清它們之間的財務(wù)責任關(guān)系。因為很多子公司、特許公司的財務(wù)是獨立的，總公司沒(méi)有責任承擔這些小公司的債務(wù)。

　　核查承租戶(hù)財務(wù)狀況的目的，主要是為選擇租戶(hù)時(shí)作決策。那些被證明財務(wù)狀況好、極有聲譽(yù)的大公司是入選對象；那些財務(wù)狀況不佳、信譽(yù)不好的租戶(hù)要加以小心，一般應加以拒絕。

　　3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶(hù)的過(guò)程之所以復雜，就是因為寫(xiě)字樓建筑內是否有足夠的使用空間來(lái)滿(mǎn)足承租戶(hù)對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶(hù)能否成為現實(shí)的承租戶(hù)。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6平方米，但接待室、會(huì )議室、儲藏空間、辦公設備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應給予周全考慮。

　　4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。有些承租戶(hù)為了順利地開(kāi)展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。如果要求提供的特殊服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標準服務(wù)有較大差異，在將來(lái)的物業(yè)管理過(guò)程中就會(huì )出現許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶(hù)的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應該考慮整個(gè)租賃期限內的實(shí)際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時(shí)確定由誰(shuí)來(lái)承擔特殊服務(wù)的費用。滿(mǎn)足特殊服務(wù)，應和寫(xiě)字樓功能相適應、與租戶(hù)整體之間相容相宜，并與當地法規無(wú)抵觸。