生命周期成本與設施管理

　　雖然不同設施在規模和復雜性上有差異，但圖12-3描述的設施生命周期，基本適合所有設施，一項設施在其生命周期內需要評估好幾次。它是否符合原先的意圖？是否值得修補？是不是經(jīng)濟的改進(jìn)？這樣的評估可能會(huì )導致兩種結果：一種是通過(guò)改造更新設施的壽命；另一種就是決定通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或者破壞來(lái)處置一項設施。

　　生命周期成本（LCC，Lifecyclecost）是指設備或系統從誕生至報廢的整個(gè)期間所需要的費用總和。它往往數倍于設備購置費用。

　　將設備或系統在壽命周期內的全部開(kāi)支加在一起再折現換算為等價(jià)均勻的全年費用（EUAC）。很顯然，設備和系統的EUAC越小，其經(jīng)濟效益越高。設施管理的目的就是最大限度地降低EUAC.

　　從上面的分析可以看出，LCC有這樣一些特點(diǎn)：（1）LCC的費用并不是只在初始投資時(shí)發(fā)生，而是在整個(gè)壽命周期內按時(shí)間序列發(fā)生的。（2）為便于比較，要將各時(shí)間發(fā)生的費用統一折算成初始投資時(shí)的現值。因此必須考慮折現率即利率的影響。（3）如果對設備和系統采用節能技術(shù)措施或加強管理，可以大大降低每年的EUAC，為采取這些措施所增加的投資也可很快回收。因此，設施經(jīng)理需要參與到設計環(huán)節中，使最初的設計施工不只為初投資負責，更要為降低設備系統生命周期內的全部成本著(zhù)想，為有利于物業(yè)設施管理著(zhù)想，具有全局觀(guān)和系統觀(guān)，最終使業(yè)主得益。

　　運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時(shí)間價(jià)值。例如，可以計算滿(mǎn)足同樣需求的兩種選擇權的優(yōu)劣——是在郊區建造房屋還是在城市租房。更具體的是，生命周期成本法還可以通過(guò)測算修理和油漆墻面的費用，來(lái)決定是否需要在會(huì )議室墻上裝飾橫木。由于規劃中節約費用的建議很難說(shuō)清楚，也很難量化，更難以被人接受。這就需要設施部門(mén)的熟練職員和財務(wù)分析員或經(jīng)濟學(xué)者共同努力，來(lái)量化將來(lái)的費用或者節約的費用。