摘要：分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施集成化風(fēng)險管理的優(yōu)勢。從項目全壽命周期、管理過(guò)程、各參與方、信息、管理組織等方面探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目集成化風(fēng)險管理模式的構建。

　　一、引言

　　風(fēng)險管理是項目管理的重要內容，是保證項目目標得以順利實(shí)現的關(guān)鍵過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設周期長(cháng)，技術(shù)施工與組織管理復雜，涉及的參與方眾多，故其風(fēng)險管理難度也較大。目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理的研究還處于起步階段，主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的風(fēng)險因素分析、風(fēng)險防范對策探討以及風(fēng)險識別和風(fēng)險評價(jià)等方面，而從集成化視角對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理的研究較少。

　　所謂集成，可以理解為兩個(gè)或兩個(gè)以上的要素集合成為一個(gè)有機整體，這種集成不是要素之間的簡(jiǎn)單疊加，而是要素之間的有機組合，即按照某一集成規則進(jìn)行的組合和構造，其目的在于提高系統的整體功能。本文從集成化角度探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險管理模式。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施集成化風(fēng)險管理的優(yōu)勢

　　集成化風(fēng)險管理是項目集成化管理發(fā)展的需要，也是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的自身特點(diǎn)決定的。集成化風(fēng)險管理克服了傳統風(fēng)險管理中各參與方相互對立、信息傳遞不暢、風(fēng)險管理過(guò)程相互獨立、風(fēng)險管理組織職能單一的缺陷，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期中各個(gè)階段的風(fēng)險和參與方、風(fēng)險管理過(guò)程、信息資源以及風(fēng)險管理組織等進(jìn)行集成，實(shí)現了全方位、全過(guò)程的風(fēng)險管理。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施集成化風(fēng)險管理，能通過(guò)工作流程重組，提高風(fēng)險管理的效率，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險管理成本；可在有限的資源投入下，通過(guò)資源整合，在資源共享和優(yōu)勢互補中，提高資源的使用效率；使信息——決策——行為三者高度集成化，從而能大大增強決策者的信息處理能力和部門(mén)間的合作效率，提高組織能力和管理決策的科學(xué)性。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目集成化風(fēng)險管理模式的構建

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目集成化風(fēng)險管理模式，就是將整個(gè)項目系統范圍內的風(fēng)險管理活動(dòng)集成化為一個(gè)有機整體，包括全壽命周期風(fēng)險集成、風(fēng)險管理過(guò)程集成、各參與方風(fēng)險集成、信息集成和風(fēng)險管理組織集成等五個(gè)方面。

　　1.全壽命周期風(fēng)險集成

　　全壽命周期風(fēng)險集成，是指將從投資機會(huì )研究和土地競投、項目立項、全程策劃、規劃設計、工程施工、市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理到最后的物業(yè)拆除、報廢與土地再利用等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施的整個(gè)周期中各階段、各環(huán)節所存在的風(fēng)險，通過(guò)充分的信息交流集成為一個(gè)整體，使風(fēng)險信息在項目的各階段間能準確、充分地傳遞，各階段的參與方能進(jìn)行有效的溝通與合作。

　　由于從立項開(kāi)始風(fēng)險就隨之產(chǎn)生，所以可以建立風(fēng)險數據登記表來(lái)集成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期的全部風(fēng)險。風(fēng)險登記表將反映風(fēng)險的信息，如風(fēng)險描述、風(fēng)險源、風(fēng)險的概率值和后果值等。隨著(zhù)項目的推進(jìn)，需要及時(shí)更新風(fēng)險登記表，以防風(fēng)險信息的遺漏，為以后其他方面的風(fēng)險集成管理打下堅實(shí)基礎。

　　2.風(fēng)險管理過(guò)程集成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目具有投資額大、建設周期長(cháng)和不可移動(dòng)等顯著(zhù)特點(diǎn)，從而決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在項目立項、可行性研究、設計、施工、交付使用、物業(yè)管理維護等各個(gè)階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會(huì )環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設環(huán)境等諸多因素變化的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在整個(gè)壽命周期中都存在風(fēng)險。

　　風(fēng)險管理過(guò)程集成，一方面是在系統論的指導下，將傳統風(fēng)險管理的幾個(gè)獨立階段通過(guò)信息技術(shù)集成為一個(gè)統一的、完整的管理過(guò)程；另一方面，是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期的角度出發(fā)，將影響項目全壽命周期目標的風(fēng)險因素進(jìn)行識別、量化、估計、評價(jià)和監控，從定性分析到定量分析的綜合集成，將專(zhuān)家、數據、信息與計算機有機結合起來(lái)，將各學(xué)科的理論和人的知識結合起來(lái)，并將基于風(fēng)險管理過(guò)程的技術(shù)和模型進(jìn)行集成。要強調的是，從定性分析到定量分析的綜合集成并不是通常意義上的定性與定量相結合，而在于強調一種系統的研究方式和認識方式。

　　3.各參與方風(fēng)險集成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方，包括開(kāi)發(fā)商、咨詢(xún)機構、規劃設計單位、施工單位、供應商、監理單位、營(yíng)銷(xiāo)單位、物業(yè)公司、銀行和用戶(hù)等，他們之間是由獨立的合同構成的交易關(guān)系。在傳統的風(fēng)險管理方式下，各參與方都在獨立進(jìn)行風(fēng)險管理以爭取獲得各自最大的利益，具體表現為風(fēng)險管理目標相互獨立、風(fēng)險分擔不合理、各自有一支風(fēng)險管理隊伍以及各方為了追求自身風(fēng)險最小化和利益最大化出現風(fēng)險相互轉嫁等問(wèn)題，這種狀況直接導致了風(fēng)險管理過(guò)程中出現投入資源浪費和管理效率低下的問(wèn)題。

　　20世紀80年代，美國管理學(xué)界提出在工程項目領(lǐng)域實(shí)施“合作伙伴”的管理思想和理念。“合作伙伴”關(guān)系并不是改變原契約的內容和各方責任、義務(wù)的承擔以及權力的分配，而是用一種嶄新的共擔風(fēng)險、相互合作管理方式去弱化各參與方的壁壘關(guān)系和對抗思維，降低各參與方的管理成本，建立多元化的互信，共同去追求和達到一個(gè)既定的目標和結果，實(shí)現真誠合作，以“雙贏(yíng)”的思想代替工程項目管理中傳統的風(fēng)險轉嫁、利益爭斗的思想。

　　集成化風(fēng)險管理的實(shí)施，將通過(guò)建立風(fēng)險管理伙伴關(guān)系，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中咨詢(xún)、設計、施工等各參與方之間對立的狀態(tài)。各參與方在相互信任、相互尊重、資源共享的基礎上建立風(fēng)險共同分擔機制，提高整個(gè)項目抵御風(fēng)險的能力。同時(shí)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目各參與方在項目低風(fēng)險的前提下，確定共同的項目目標，建立以不同工作組為單元的風(fēng)險組織機構，在相互信任的氛圍中直接監督、管理項目工作，并及時(shí)溝通，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目各參與方的利益和風(fēng)險管理的目標整合為業(yè)主的利益和風(fēng)險管理的目標，共同解決項目中的問(wèn)題。

　　4.信息集成

　　信息系統是項目管理者進(jìn)行項目風(fēng)險集成化管理的工具。復雜、不確定和變化快是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的基本特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險集成化管理方式中，管理者需要大量的實(shí)時(shí)信息反饋以進(jìn)行科學(xué)、系統的動(dòng)態(tài)決策，沒(méi)有一個(gè)完善、快速的信息系統，這種決策是難以想象的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險集成化管理的實(shí)施需要有效的集成信息平臺系統作后盾，保證及時(shí)發(fā)現風(fēng)險源，并進(jìn)行量化、評價(jià)和控制，使項目處于低風(fēng)險運行狀態(tài)。集成化風(fēng)險管理的基本思想之一就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目整個(gè)壽命周期的各階段整合為一個(gè)整體，而項目各階段和參與方以及風(fēng)險管理過(guò)程之間充分的信息交流是保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險集成的基本條件。

　　信息集成有以下兩點(diǎn)要求：

　�。�1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理過(guò)程中信息的采集、存儲、檢索、加工、傳遞、利用等多個(gè)信息處理環(huán)節要實(shí)現數字化、系統化，能有效地進(jìn)行管理、監督、控制、跟蹤項目執行過(guò)程中的所有活動(dòng)，為項目管理者提供各種有用的信息，幫助管理層進(jìn)行科學(xué)的分析、決策和管理。

　�。�2）實(shí)現信息公開(kāi)、程序透明、規范化運營(yíng)，避免人為因素的影響，可以即時(shí)發(fā)現和解決出現的問(wèn)題，防范風(fēng)險。

　　5.風(fēng)險管理組織集成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目集成化風(fēng)險管理組織負責整個(gè)項目的全部風(fēng)險管理，但該部門(mén)并不是項目主管部門(mén)，而是協(xié)調部門(mén)，負責對風(fēng)險管理的責任進(jìn)行分解、優(yōu)化，確保各部門(mén)為了實(shí)現整個(gè)項目的目標步調協(xié)調一致。集成化風(fēng)險管理組織機構一般應分為三個(gè)層次：一是管理決策層；二是技術(shù)、戰術(shù)規劃層；三是具體運行和收集層。根據以上層次設計，就可以配備合適的人員。風(fēng)險管理機構工作人員可以分為三類(lèi)：一是風(fēng)險管理經(jīng)理和授權代表等，他們是風(fēng)險管理機構的決策者；二是風(fēng)險管理技術(shù)人員，包括：具有現場(chǎng)經(jīng)驗的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)工程師、各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的測量師和相關(guān)經(jīng)濟、金融等行業(yè)的商業(yè)評估師等；三是助理人員，他們是決策者和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的助手，進(jìn)行一些基礎工作。

　　項目集成風(fēng)險管理組織應按照統一決策、分層管理、集中與分散相結合、提高管理效率的原則，宏觀(guān)上實(shí)現風(fēng)險管理決策的集中統一，微觀(guān)上實(shí)行分散化管理，是一個(gè)具有動(dòng)態(tài)性、創(chuàng )新性和靈活性的風(fēng)險管理團隊。

　　四、結束語(yǔ)

　　本文從集成化的角度探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險管理模式。不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，由于其復雜程度不同，其風(fēng)險源的數量與特征也各不相同，再加上不同組織者的項目管理水平的差異，其對風(fēng)險管理的需求層次也各不一致。此外，風(fēng)險管理介入項目管理活動(dòng)各階段的時(shí)機也因為業(yè)主的需求不同而存在著(zhù)差異。因而，沒(méi)有一種固定的方法和模型能夠解決項目管理中決策者所面臨的各類(lèi)風(fēng)險問(wèn)題。