我國房地產(chǎn)起步較晚，但是發(fā)展飛速，房地產(chǎn)投資占我國全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)的項目管理水平卻沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，還停留在比較落后的水平。主要表現在：把項目成本控制的注意力過(guò)分的放在了施工環(huán)節，輕視房地產(chǎn)項目管理中的技術(shù)管理，項目成本控制各階段“各掃門(mén)前雪”，不注重利用先進(jìn)的項目管理工具和方法，項目運作過(guò)程中重實(shí)施輕計劃等，怎樣才能有效提升房地產(chǎn)項目成本控制的水平。在20世紀80年代和90年代初，我國提出了全過(guò)程造價(jià)管理（whole process cost managent--WPCM）的思想和觀(guān)念，它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計算與控制必須從項目立項開(kāi)始直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過(guò)程管理。

　　引言

　　就房地產(chǎn)項目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎上，對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規劃、協(xié)調監督、控制和總體評價(jià)，以保證項目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標的順利實(shí)現。

　　房地產(chǎn)項目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應放在如下三個(gè)階段：

　　1決策設計階段工程造價(jià)控制

　　1.1實(shí)行招投標，優(yōu)選設計方案。引入競爭機制，通過(guò)公開(kāi)招投標的形式確定優(yōu)選的設計單位，不僅能保證工程設計的先進(jìn)性、合理性和準確性，避免因設計質(zhì)量問(wèn)題出現工程洽商，同時(shí)通過(guò)招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因工程設計落后，影響房屋銷(xiāo)售，造成投資損失。

　　1.2積極實(shí)行限額設計。限額設計是工程建設過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。限額設計是按照批準的設計任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設計，即按照批準的初步設計控制施工圖設計，同時(shí)各相關(guān)部門(mén)要在確保功能滿(mǎn)足的條件下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設計的有效途徑和主要方法。將上一階段設計審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門(mén)，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實(shí)現對投資限額的控制與管理，實(shí)現對設計規模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制。作為設計單位，要強化經(jīng)濟意識，凡是能進(jìn)行定量分析的設計內容，均要通過(guò)計算確定，要用數據說(shuō)話(huà)，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，確保工程的投資估算不被突破。

　　1.3運用價(jià)值工程原理優(yōu)化設計方案。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實(shí)現產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對所研究的對象進(jìn)行功能分析，使設計工作做到功能與造價(jià)的統一，在滿(mǎn)足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎增加地下室，地下儲藏室可以停放車(chē)輛和儲存雜物，小區可以不必建地上停車(chē)場(chǎng)，既節約了用地，也美化了環(huán)境。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來(lái)功能大幅提高。

　　1.4加強圖紙會(huì )審工作。圖紙會(huì )審應對設計單位交來(lái)的設計圖紙進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)細致的審查，發(fā)現明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設計圖紙最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件提供保證。加強圖紙會(huì )審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價(jià)。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價(jià)最小，并可取得最好效果。

　　2施工階段工程造價(jià)控制

　　按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制，確定工程項目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結算價(jià)，是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

　　2.1工程招投標階段的工程造價(jià)控制

　　2.1.1把好投標人資格預審關(guān)。應從投標人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風(fēng)險。

　　2.1.2根據項目實(shí)際，確定合理的投標條件

　　根據房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對規模不大，應采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險。

　　對設計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設計項目，無(wú)定額項目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應重點(diǎn)說(shuō)明，讓投標人明確在投標時(shí)以綜合價(jià)報價(jià)，以避免結算糾紛。

　　確定合理、科學(xué)的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標的原則，從中選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價(jià)合理的承建單位。

　　2.1.3嚴格依照工程招投標有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結構及合同價(jià)，對工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔等重要條款，應以專(zhuān)用條款或補充合同的方式加以約束。

　　2.2加強工程施工事中控制

　　2.2.1嚴格控制施工中設計變更。經(jīng)論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。

　　2.2.2加強現場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預見(jiàn)的現場(chǎng)因素，導致標外工程量項目增加現象，如基礎土方量、井點(diǎn)降水等，現場(chǎng)工程師應在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

　　2.2.3嚴格按照合同進(jìn)行工程款支付。

　　2.2.4及時(shí)掌握國家工程造價(jià)調價(jià)動(dòng)態(tài)。

　　2.2.5對可能存在的工程造價(jià)目標風(fēng)險進(jìn)行分析，并制定防范性對策。

　　3決算階段對工程造價(jià)的控制

　　竣工決算是反映建設工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。及時(shí)、準確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過(guò)程的經(jīng)驗教訓，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟資料都具有重要意義。

　　3.1在確定工程造價(jià)時(shí)，堅持以現行的計價(jià)規范為依據，按照施工合同和招標文件的規定，根據竣工圖、結合現場(chǎng)簽證和設計變更進(jìn)行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價(jià)計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計算的準確性。

　　3.2要堅持深入現場(chǎng)，掌握工程動(dòng)態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒(méi)有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒(méi)有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了。因此，在結算時(shí)不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現場(chǎng)，細致認真的核對，確保工程結算的質(zhì)量，提高投資效益。應采取二審終審制，第一審為內審，第二審為外審，嚴格控制每個(gè)環(huán)節，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟合理，符合現行的計價(jià)規范。

　　綜上所述，房地產(chǎn)項目管理和造價(jià)控制應是有計劃、有目標的合同管理，通過(guò)采集積累信息、清單編制、風(fēng)險管理、簽證管理等多方面管理手段相結合的系統管理。在實(shí)際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理。目標定位，信息管理控制，過(guò)程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。