物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費領(lǐng)域中一項重要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)，是當今乃至整個(gè)“九五”期間房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的一項重大的制度改革，也是現代城市文明發(fā)展的必然結果。作為長(cháng)期進(jìn)行公房管理的房管所如何適應這一改革·盡快向物業(yè)管理企業(yè)轉化，是當前房管部門(mén)迫在眉睫的大事。

　　（一）房管所向物業(yè)管理公司轉化過(guò)程中的問(wèn)題

　　從我國物業(yè)管理運行的過(guò)程來(lái)看，集中反映以下六個(gè)問(wèn)題：

　　第一，法規建立滯后，運行機制和操作規程尚不規范。物業(yè)管理是建立在合約基礎上的一民事商務(wù)行為，怎樣確立和處理物業(yè)所有人、物業(yè)管理公司與政府主管職能部門(mén)以及社會(huì )各方面的關(guān)系，應有權威性的、標準統一的法規來(lái)制約和調整。目前的實(shí)際情況是法規尚不健全，或正在草擬完善、或不甚權威，一些如管理章程、公共契約、業(yè)主委員會(huì )、小區管委員、住戶(hù)手冊、管理人員規定等規章制度參差不齊，無(wú)一定的權威約束力。

　　第二，物業(yè)管理在很大程度上依然用計劃經(jīng)濟和行政管理舊的模式和方法來(lái)參與和對待。有的雖然成立了物業(yè)管理公司，但缺少市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念，單純靠行政命令，致使物業(yè)管理公司步履維艱，困難重重，難以展開(kāi)有效的物業(yè)管理工作。目前房管所既要承擔直管公房的管理工作，又要對各類(lèi)房屋擔負行政管理職能，還要面向市場(chǎng)對多種產(chǎn)權房屋開(kāi)展物業(yè)管理，開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)渠道，實(shí)現二次創(chuàng )業(yè)，求得生存出路，就目前來(lái)講，一時(shí)很難做到。

　　第三，物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源、標準、經(jīng)營(yíng)管理方式不統一，費用開(kāi)銷(xiāo)緊張，不少住戶(hù)難以負擔。物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，應該講究經(jīng)濟效益，但在實(shí)際運行中，卻往往處于兩難境地，一方面物業(yè)管理需要大量費用；另一方面住戶(hù)需要各種服務(wù)，但又常常抱怨收費高，致使經(jīng)費問(wèn)題成為公司、業(yè)主、市民、政府最為關(guān)心和敏感的問(wèn)題。目前問(wèn)題主要是應由開(kāi)發(fā)公司支付的管理維修基金，公司辦公和必要的商務(wù)用房難以落實(shí)和保障，管理維修費用收取的標準、期限、手續、費率、稅收等尚無(wú)一定的規則和標準，僅僅由物業(yè)管理公司單方面確定運作，既帶來(lái)一系列的后遺癥問(wèn)題，而實(shí)際上又確實(shí)難以保證住戶(hù)正常繳付。

　　第四，物業(yè)管理沒(méi)到位，管理經(jīng)營(yíng)范圍狹窄、服務(wù)質(zhì)量不高。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原先的房管部門(mén)毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙了住戶(hù)正常的生活和不利于延長(cháng)物業(yè)的使用年限，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。

　　第五，物業(yè)管理人才缺乏，現有人員素質(zhì)不高。不少公司不僅缺乏一般的技術(shù)型人員，更缺少經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓、具有企業(yè)管理知識的經(jīng)營(yíng)性管理人才。

　　第六，物業(yè)管理公司與社會(huì )有關(guān)各方面關(guān)系協(xié)調不夠。物業(yè)管理公司在其運行和經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中勢必要與社會(huì )各方面的聯(lián)系，而在當前雙軌體制條件下，這種關(guān)系更顯得錯綜復雜，如不加以正確配合協(xié)調，將鑄成社會(huì )問(wèn)題。首先是物業(yè)管理公司與工商、稅務(wù)、銀行的關(guān)系；其次是與街道、居委會(huì )、派出所關(guān)系；再次是與交通、環(huán)保、衛生、市政、園林、教育、水電煤氣等單位的關(guān)系；這里既有經(jīng)濟業(yè)務(wù)關(guān)系，又有行政關(guān)系。

　　（二）房管所向物業(yè)管理公司轉化的對策

　　第一，建章立法，規范物業(yè)管理行為。物業(yè)管理離不開(kāi)有一定權威和約束力的規章條例，創(chuàng )建和發(fā)展物業(yè)管理公司，需要制定和建立一套科學(xué)、完整、實(shí)用的規章制度，做到有法可依，依法經(jīng)營(yíng)。一是依靠政府制定物業(yè)管理的法規條例，明確物業(yè)管理的性質(zhì)、原則和方法，為物業(yè)管理公司依法經(jīng)營(yíng)提供法律依據。二是制定物業(yè)管理公司內部管理的規章制度，明確公司內部各種人員的崗位職責，為公司依法經(jīng)營(yíng)提供行為準則。三是建立公司與住戶(hù)的契約制度和用戶(hù)手冊，規范物業(yè)管理公司行為，明確雙方各自的權利義務(wù)和自我約束機制，使物業(yè)管理公司有章可循，操作有序，健康發(fā)展。

　　第二，適時(shí)轉換機制，推行社會(huì )化、科學(xué)化、規范化和經(jīng)營(yíng)化的管理模式。由于房管部門(mén)是政府的職能部門(mén)，所管理的房屋又是國有財產(chǎn)、產(chǎn)權單一，所以，產(chǎn)權與管理權是合一的要發(fā)展物業(yè)管理公司必須徹底擺脫這種機制上的舊框框，實(shí)行政企分開(kāi)，政事分開(kāi)，面向社會(huì )，面向市場(chǎng)，成為自主經(jīng)營(yíng)，自負盈虧，自我發(fā)展的經(jīng)濟實(shí)體，變單純管理為經(jīng)營(yíng)管理，變無(wú)償服務(wù)為有償服務(wù)，在此基礎上，逐步向多層次、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)過(guò)渡，在機制上來(lái)一個(gè)真正的“脫胎換骨”的質(zhì)的變化。

　　第三，落實(shí)經(jīng)費來(lái)源，合理公平收費，使物業(yè)管理步入良性循環(huán)。就目前來(lái)講，物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源：一是落實(shí)維修基金，這是物業(yè)管理資金的重要來(lái)源；二是政府綜合考慮城市維修費的籌集、劃撥和使用，對從事區域性的物業(yè)管理涉及到有關(guān)的市政設施建設和維護，政府應提供適當的補貼和政策性?xún)?yōu)惠；三是落實(shí)好物業(yè)管理中的物業(yè)驗收接管費、質(zhì)量保證金和保管費；四是積極創(chuàng )造條件，充分利用物業(yè)內經(jīng)營(yíng)性用房開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)收益適當彌補物業(yè)管理費用的不足。由于物業(yè)管理是門(mén)綜合性很強的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化和企業(yè)化管理服務(wù)業(yè)，它的資金運作具有獨特的規則，公司對各項資金的籌措、調集、使用和管理應注意以下原則：一是堅持“取之于民，用之于民”的原則，二是堅持收支“業(yè)主至上、方便住戶(hù)、合理收費、服務(wù)周到”的原則；三是“以房養房，以區養區、有償服務(wù)、保本微利”的原則；四是“綜合服務(wù)、增收創(chuàng )收、注重經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境效益的統一”的原則。以確保物業(yè)管理公司以?xún)?yōu)質(zhì)、高效、規范的服務(wù)，樹(shù)立起良好的企業(yè)形象。

　　第四，提高管理人員素質(zhì)，抓好自身建設，樹(shù)立良好聲譽(yù)。管理人員的素質(zhì)和才能是房管所轉化成物業(yè)管理公司所面臨的最為緊迫而又非常實(shí)際的問(wèn)題。雖然房管所轉入物業(yè)管理公司有其自己的優(yōu)勢，但多元化產(chǎn)權的物業(yè)，現代化房屋的設施，多方位多項目的服務(wù)內容，高規格高質(zhì)量的住戶(hù)需求，都迫切要求物業(yè)管理公司必須提供與之相適應的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這就要求盡快培養和引進(jìn)人才，對從事物業(yè)管理人員按照物業(yè)管理的要求進(jìn)行上崗前的專(zhuān)業(yè)知識和技能以及業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓，抓好自身建設，建立一支既有職業(yè)道德和愛(ài)崗敬業(yè)精神，又有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理水平高的物業(yè)管理隊伍。

　　第五，積極做好轉換時(shí)期的過(guò)渡工作。房管所向物業(yè)管理公司轉化是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)渡時(shí)期里，既不能強調客觀(guān)無(wú)動(dòng)于衷；又不能不顧主客觀(guān)實(shí)際，倉促上馬，一哄而起。而應該根據各所所處的不同條件，成熟一個(gè)，轉化一個(gè)。條件尚未成熟的，可采取兩塊牌子、一套班子的方法進(jìn)行過(guò)渡，一方面認真做好直管公房的管理。同時(shí)，積極做好向物業(yè)管理公司轉化的各項準備工作，虛心學(xué)習，不甘落后，大膽創(chuàng )新，創(chuàng )造條件，盡快向符合社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的物業(yè)管理公司邁進(jìn)。