無(wú)論是新成立的物業(yè)管理企業(yè)，還是房管所或企業(yè)房產(chǎn)處轉制的，從近年來(lái)的運行機制，特別是一些城市出現的“剪不斷、理還亂”的“物管風(fēng)波”來(lái)看，物業(yè)管理中的困難與阻力并存的現象較為明顯。

　　表現之一：觀(guān)念不到位。首先是物業(yè)管理企業(yè)內部員工觀(guān)念不到位，位置顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系是雇員與被雇員、“主人”與“仆人”、聘用與被聘用的關(guān)系。普遍的還是計劃經(jīng)濟傳統管理那一套。因此，缺乏對業(yè)主的全面服務(wù)和對企業(yè)的危機感、責任感、緊迫性。其次是業(yè)主委員會(huì )觀(guān)念不到位。一方面不了解自己的職責，不知自己有哪些權益以及如何來(lái)維護自己的權益，總以站在物業(yè)管理企業(yè)對立面為榮，看重個(gè)人利益，而忽略所代表的廣大業(yè)主的整體利益，擺不正與物業(yè)管理企業(yè)委托與受委托的關(guān)系；另一方面，缺乏管理能力，“生殺大權”在手卻不知如何正確使用；有的則形同虛設，擺擺樣子，不起作用；甚至有的業(yè)委會(huì )的印件章和公章由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)掌管。再次是業(yè)主觀(guān)念不到位。大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識還停留在福利性用房的階段，對有償服務(wù)，“花錢(qián)買(mǎi)舒服”，抵觸情緒較大，心理難以承受。第四，由于眾多原因，政府部門(mén)目前仍沒(méi)有把物業(yè)管理當作一個(gè)企業(yè)來(lái)看待，一些職能部門(mén)下發(fā)的指令性和行政性命令太多，小區內什么事都由物業(yè)管理來(lái)承擔，物業(yè)管理供需雙方的關(guān)系理順還需一方面在管理上、政策上逐步培育市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的物業(yè)管理市場(chǎng)，以理順供需雙方的關(guān)系；另一方面，要規范物業(yè)管理的操作機制，對業(yè)委會(huì )要加強引導教育，使他們真正理解物業(yè)管理的真正含義，哪些是自己的合法權益需要維護，哪些是應配合物業(yè)管理公司做好的工作。不能認為物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)資質(zhì)審查和成立了業(yè)委會(huì )就萬(wàn)事大吉。從開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，是一種軟件開(kāi)發(fā)的長(cháng)期行為，物業(yè)的價(jià)值升值除了土地區位之外，就是物業(yè)管理。因而，搞好物業(yè)的前期管理至關(guān)重要。從物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理不是過(guò)去單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境。因此，要樹(shù)立創(chuàng )造名牌意識，創(chuàng )造更好的服務(wù)，設計“服務(wù)與價(jià)格最優(yōu)之比”，實(shí)現“超值”而優(yōu)良的高品位的服務(wù)。從業(yè)主來(lái)說(shuō)，要把房屋看作是一種商品，而且不同于其他商品，需要長(cháng)期管理的修繕；但同時(shí)他又同其他商品一樣，“一分價(jià)格一分貨”，“花錢(qián)買(mǎi)管理”，“花錢(qián)買(mǎi)舒適”，是物業(yè)管理走向市場(chǎng)的一種標志。

　　對策之二：完善規范法規網(wǎng)絡(luò )，慎重搞好“雙向選擇”，擺正各自位置，達到矛盾統一。一是依據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和已出臺或即將出臺的《物業(yè)管理合同》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì )章程》三個(gè)示范文本，結合各地頒布的《住宅小區物業(yè)管理規定》和《物業(yè)管理收費標準》，繼而盡快出臺物業(yè)管理：“根本大法”——《物業(yè)管理條例》，共同組建物業(yè)管理法制化網(wǎng)絡(luò )。二是業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)雙方是委托方和受委托方，是市場(chǎng)的主體，業(yè)委會(huì )是委托主體，物業(yè)管理企業(yè)是接受委托方主體，雙方都有選擇各自合作伙伴，行使各自權力的自由。從業(yè)主來(lái)說(shuō)，選聘物業(yè)管理公司要慎重對待，要有一個(gè)選擇原則，不要哪家公司費用低就選哪家，而是要建立物業(yè)管理的目標標準和要求。對物業(yè)管理公司而言，也要正確運用自己的權力，慎重選擇業(yè)主，在市場(chǎng)運作中服務(wù)到位，營(yíng)造環(huán)境，價(jià)格合理，并根據收費來(lái)提高管理水平和服務(wù)檔次，使物業(yè)保值增值，保證自身的利潤的最大化目標；同時(shí)通過(guò)提供優(yōu)良而超值服務(wù)來(lái)爭取客戶(hù)。本著(zhù)雙方共同的原則，站在不同的立場(chǎng)，強調自己的側重，進(jìn)而達到雙方矛盾的最佳統一點(diǎn)。三是透過(guò)現象探索物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì )如何在市場(chǎng)經(jīng)濟中擺正自己的位置，為物業(yè)管理創(chuàng )造一個(gè)正常運作的條件。作為物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，為了贏(yíng)得市場(chǎng)，取得業(yè)主理解支持，必須改進(jìn)服務(wù)，合理收費，適應“優(yōu)勝劣汰”的市場(chǎng)選擇，倡導“保本、微利、便民”的經(jīng)營(yíng)方針，通過(guò)集約化規范化管理，一人多崗，降低成本，使物業(yè)管理步入良性循環(huán)；作為業(yè)委會(huì )而言，合同簽訂后，雙方就是平等的民事主體，一方面對物業(yè)管理公司要尊重，提出的要求要合情合理，要以廣大業(yè)主的整體利益為重，真正做到公正無(wú)私，不能摻進(jìn)個(gè)人私心；另一方面，有關(guān)方面也要適應規范業(yè)委會(huì )的行為以及業(yè)委會(huì )由什么人組成，權力范圍有多大，并進(jìn)行政策制度規章的培訓教育，抓好自身建設，增強管理能力。

　　對策之三：分清物業(yè)管理主體核心，喚醒業(yè)主自治意識，規范業(yè)主行為。市場(chǎng)經(jīng)濟下的物業(yè)管理實(shí)際上是廣大業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)管理相結合的一種綜合性管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是雇主與被雇主的關(guān)系，廣大業(yè)主是物業(yè)管理的核心和主體。他們自治意識如何，直接反映的是市場(chǎng)機制的成熟程度。而較多業(yè)主受傳統房屋體制的思想束縛，不知道自己有哪些合法權益，如何正確運用這些權益，少數業(yè)主甚至不明白業(yè)委會(huì )是干什么的。因此，對業(yè)主自治意識的呼喚，進(jìn)一步規范業(yè)主行為，在當前的情況下，顯得特別重要。業(yè)主意識的覺(jué)醒之時(shí)，正是物業(yè)管理市場(chǎng)真正形成并發(fā)展之日。