在向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定內容的活動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)因情況不同，常常根據實(shí)際采用不同的服務(wù)形式，以此來(lái)有效保障企業(yè)的利益。在常的4種經(jīng)營(yíng)形式中，分包式經(jīng)營(yíng)將是未來(lái)的發(fā)展趨勢。

　　4種經(jīng)營(yíng)形式的含義

　　在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)形式有綜合服務(wù)式、共管式、合作式、分包式等幾種。

　　1）綜合服務(wù)式是指在一個(gè)物業(yè)區域內，所有物業(yè)管理工作均由一家物業(yè)管理企業(yè)全權負責。這是最為普遍的一種形式，它的覆蓋范圍最為廣泛。因被廣泛應用，本書(shū)不再詳細闡明。

　　2）共管式物業(yè)管理是指兩家或以上物業(yè)管理企業(yè)共同服務(wù)于一個(gè)物業(yè)管理區域。兩家公司的關(guān)系、管理范圍、收益分配、風(fēng)險承擔等，都通過(guò)合同進(jìn)行約定。兩家公司共同對業(yè)主負責。共管式很少出現，沒(méi)有代表性，本書(shū)不做過(guò)多剖析。

　　3）合作式物業(yè)管理在性質(zhì)上與共管式物業(yè)管理有相同的地方，但也有明顯的區別，那就是合作式物業(yè)管理中只有一方是面向業(yè)主的主要服務(wù)提供方，即取得管理權的物業(yè)管理企業(yè)，而其余各方都是配合該公司，且工作只對主要方負責。合作式之一的物業(yè)管理顧問(wèn)將放在本書(shū)中的物業(yè)管理企業(yè)資源一章中講述。

　　4）分包式物業(yè)管理在現實(shí)工作中也被普遍應用，它是指一個(gè)物業(yè)管理區域內的部分物業(yè)管理事務(wù)，由取得管理權的物業(yè)管理企業(yè)分別承包給其他專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。分包式與合作式有共同之處也有明顯的差異性。分包式將是今后物業(yè)管理的發(fā)展方向，也是本書(shū)中述及的常規物業(yè)管理所采取的主要的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形式。

　　分包式經(jīng)營(yíng)的原則

　　現在社會(huì )上能夠為物業(yè)管理提建設工程教育網(wǎng)供服務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司有：清潔公司、綠化園林公司、保安公司、設備維修公司、樓宇科技公司、電梯維修保養公司、裝飾裝修公司、家政服務(wù)公司、建筑工程修繕公司、停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司、質(zhì)量認證公司等。走專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理之路是大勢所趨，而且能夠節約經(jīng)費，使物業(yè)管理企業(yè)集中精力研究市場(chǎng)的開(kāi)拓、服務(wù)的創(chuàng )新、資本的經(jīng)營(yíng)等重大問(wèn)題。

　　物業(yè)管理企業(yè)在選擇分包合作伙伴時(shí)，要重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

　　1）重視專(zhuān)業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　對業(yè)主的感覺(jué)而言，專(zhuān)業(yè)公司在進(jìn)入小區實(shí)施管理以后，其服務(wù)的效果最后都是以物業(yè)管理企業(yè)來(lái)體現。在簽訂合同之后，物業(yè)管理企業(yè)要有一套行之有效的操作規范對之進(jìn)行約束，也即專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量必須達到物業(yè)管理企業(yè)的要求。

　　2）合理確定收費標準

　　專(zhuān)業(yè)公司的收費標準是物業(yè)管理企業(yè)選擇合作伙伴時(shí)的第二個(gè)考慮因素。在確定分包價(jià)格時(shí)，須按照物業(yè)管理企業(yè)所確定的物業(yè)服務(wù)工作量的要求確定具體的分包價(jià)格數額，必要時(shí)還要附有單價(jià)分析。

　　3）風(fēng)險防范和風(fēng)險轉移

　　必須充分考慮專(zhuān)業(yè)公司如果違約或者破產(chǎn)或者由于其他方面的原因不能完成合同，導致物業(yè)管理的正常服務(wù)工作受到影響，使物業(yè)管理企業(yè)承受的巨大風(fēng)險。為此，選擇專(zhuān)業(yè)公司時(shí)一定要注意它的資信情況和經(jīng)濟實(shí)力，以及工作經(jīng)歷和經(jīng)驗，并制訂一套備選方案。物業(yè)管理企業(yè)還可以把與業(yè)主所簽訂的總承包合同中關(guān)于保證金、履約擔保等項，全部或按一定比例通過(guò)合同或協(xié)議轉給專(zhuān)業(yè)公司，將物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險轉移。此外，物業(yè)管理企業(yè)可在收到業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費用以后再支付給專(zhuān)業(yè)公司款項，這也是風(fēng)險防范的一種方法，但這種方法不可強迫，需雙方商定。

　　4）委托范圍有所限定

　　聘請社會(huì )專(zhuān)業(yè)公司提供服務(wù)需要把握一個(gè)原則，即不能將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作一并委托給他人，否則就違反了《物業(yè)管理條例》中的相關(guān)規定，屬違法經(jīng)營(yíng)行為。