出讓國有土地使用權
1)出讓國有土地使用權的內容和限制
、俪鲎寚型恋厥褂脵嗟膬热
出讓國有土地使用權的處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟活動(dòng)。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用權期限內,依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權(轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟活動(dòng))。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的,在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權證期間,土地使用者對土地不享有部分處分權。
、诔鲎寚型恋厥褂脵嗟臋嗬拗
土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件,如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等,既體現了國家與土地使用權人之間的財產(chǎn)利益關(guān)系,又體現了城市建設發(fā)展規劃部門(mén)與土地使用權人之間的管理關(guān)系。因此,出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規定和城市規劃的要求,開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地,如需改變用途,應當征得出讓方的同意,經(jīng)主管部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準,依照有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,并辦理登記手續。
、圻`約責任
超過(guò)合同約定的期限滿(mǎn)一年未開(kāi)發(fā)土地的,國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府,政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延除外,以出讓方式等有償方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地,超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權。
2)出讓國有土地使用權的轉讓
、俎D讓條件
《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規定了以出讓方式取得的土地使用權,轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)的條件。
A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書(shū),這是出讓合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉讓?zhuān)?/p>
B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),完成一定開(kāi)發(fā)規模后才允許轉讓?zhuān)@里又分為兩種情形:一是屬于房屋建設的,開(kāi)發(fā)單位除土地使用權出讓金外,實(shí)際投入房屋建設工程的資金額應占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,應形成工業(yè)或其他建設的用地條件,方可轉讓。這兩項條件必須同時(shí)具備,才能轉讓房地產(chǎn)項目。這樣規定,其目的在于嚴格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮,牟取暴利,以保證開(kāi)發(fā)建設的順利實(shí)施。
、跈嗬x務(wù)同時(shí)轉移原則
權利義務(wù)同時(shí)轉移原則,即“認地不認人”原則,是指土地使用權轉讓時(shí),轉讓人與原土地使用權出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。
出讓國有土地使用權轉讓后,需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當征得出讓方的同意,經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準,依照有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,并辦理登記手續。依照有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,并辦理登記手續。
、坜D受讓的年限
出讓國有土地使用權轉讓后,受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
3)出讓國有土地使用權的出租
出讓國有土地使用權人出租其權利的,應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。依《劃撥?chē)型恋厥褂脵喙芾磙k法》第19條的規定,土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定的年限,出租人并不因此失去土地使用權,只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿(mǎn),出租人有權收回土地使用權。因此,出讓國有土地使用權出租后,出租人必須繼續履行出讓合同。同時(shí),出租期限不得超過(guò)出讓合同規定的期限。
4)出讓國有土地使用權的抵押
以出讓國有土地使用權設定土地抵押權的,土地使用權人必須按照出讓合同的約定,已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金并領(lǐng)取出讓國有土地使用權證書(shū),同時(shí),還應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。
出讓國有土地使用權抵押后,出讓國有土地使用權人必須繼續履行出讓合同。
例題:土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年,原土地使用者使用30年后轉讓?zhuān)茏屓说氖褂媚晗拗挥校ǎ┠辍?/p>
A、20
B.30
C.40
D.70
答案:C
解析:根據“以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人,其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限!70年減去年30年,為40年,因此,應選取C.
4大班次+考前模擬題 提升學(xué)習效果;
經(jīng)典班次組合 專(zhuān)家在線(xiàn)答疑!
特色通關(guān)班:當期考試結束后一周關(guān)閉
特色無(wú)憂(yōu)班:報名或考試當期不過(guò),第二年免費學(xué)
4大班次+考前模擬題+1套預測試題
智能交互課件 階段測試點(diǎn)評!
精品通關(guān)班:當期考試結束后一周關(guān)閉
精品無(wú)憂(yōu)班:報名或考試當期不過(guò),第二年免費學(xué)
考前模擬題+2套預測試題+考前沖關(guān)寶典
名師定期直播 一對一跟蹤教學(xué)
實(shí)驗通關(guān)班:當期考試結束后一周關(guān)閉
實(shí)驗無(wú)憂(yōu)班:報名或考試當期不過(guò),第二年免費學(xué)
考前模擬題+3套預測題+沖關(guān)寶典+考前重點(diǎn)
大數據分析小灶教學(xué) 私人定制服務(wù)!
定制通關(guān)班:當期考試結束后一周關(guān)閉
定制無(wú)憂(yōu)班:報名或考試當期不過(guò),第二年免費學(xué)
1、凡本網(wǎng)注明“來(lái)源:建設工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權均屬建設工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權不得轉載、鏈接、轉貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權的,應在授權范圍內使用,且必須注明“來(lái)源:建設工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責任。
2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉載,均盡力標明作者和出處。對于本網(wǎng)刊載作品涉及版權等問(wèn)題的,請作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實(shí)確認后會(huì )盡快予以處理。
本網(wǎng)轉載之作品,并不意味著(zhù)認同該作品的觀(guān)點(diǎn)或真實(shí)性。如其他媒體、網(wǎng)站或個(gè)人轉載使用,請與著(zhù)作權人聯(lián)系,并自負法律責任。
3、聯(lián)系方式:010-82326699 / 400 810 5999。
010-82326699
400 810 5999
官方微信