租賃國有土地使用權

　　租賃國有土地使用權是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權。租賃土地使用權與土地使用權租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來(lái)取得。在實(shí)際操作中，租賃土地使用權發(fā)生在土地一級市場(chǎng)，租賃土地使用權應作為土地使用權登記；土地使用權租賃發(fā)生在二級土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項權利登記。

　　1）租賃國有土地使用權的內容和限制

　�、僮赓U土地使用權的內容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內以支付租金為代價(jià)對物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒(méi)有處分權。

　　依土地使用權與房屋所有權主體統一、“房地一致”原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著(zhù)物享有所有權。這區別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內的對土地的占有、使用、收益權，并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿(mǎn)而土地使用權未到出讓年限時(shí)，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著(zhù)物自然歸屬于出租人。

　�、谧赓U土地使用權的權利限制

　　A、期限的限制

　　國有土地使用權租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(cháng)期租賃。對短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年；對需進(jìn)行地上建筑物、其他附著(zhù)物建設后長(cháng)期使用的土地，應實(shí)行長(cháng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(cháng)不得超過(guò)法律規定的同類(lèi)用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應當由土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。

　　B、用途的限制

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務(wù)，如需改變，必須征得對方當事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規劃管理部門(mén)批準。因此，在國有土地租賃期限內需改變租賃合同約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規劃管理部門(mén)提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據改變的用途相應調整租金。

　　2）租賃國有土地使用權的轉讓、抵押、出租

　�、僮赓U國有土地使用權的轉讓和抵押

　　A、轉讓和抵押的要件

　　一是經(jīng)國有土地所有者代表同意；二是按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著(zhù)物已建成；三是已辦理租賃土地使用權登記以及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權登記，并取得房地產(chǎn)權證書(shū)；四是租賃土地使用權，非隨其地上物不得發(fā)生轉讓、抵押。

　　B、權利義務(wù)同時(shí)轉移原則

　　權利義務(wù)同時(shí)轉移原則，即“認地不認人”原則。是指租賃土地使用權轉讓時(shí)，轉讓人即原土地使用權承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。但只能是原土地使用權租賃合同規定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權的轉移。因此，轉讓人對其轉讓的權利負擔負有告知義務(wù)，受讓人負有繼續履行原國有土地租賃合同和辦理權，屬變更登記的義務(wù)。

　�、谧赓U國有土地使用權的出租

　　租賃土地使用權人轉租其土地權利時(shí)，并未喪失其土地使用權，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。因此，租賃土地使用權轉租可不經(jīng)土地所有權人同意，但仍應繼續履行原國有土地租賃合同。