近年來(lái)，物業(yè)管理競爭日異激烈，技術(shù)管理水平所反映出的競爭較為突出。不少企業(yè)，盡管擁有雄厚的物質(zhì)技術(shù)力量，但由于技術(shù)管理的薄弱，在競爭中卻處于被動(dòng)的境地。 技術(shù)管理所強調的是對技術(shù)工作的“管理”，而并非是指“技術(shù)”本身。因此，技術(shù)管理源于技術(shù)層面而高于技術(shù)層面。

從三個(gè)案例看物業(yè)管理中的技術(shù)管理

世博會(huì )引入物業(yè)管理關(guān)鍵看技術(shù)管理能力。

目前，已有上海東湖多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管上海世博會(huì )相關(guān)項目，而這些接管世博會(huì )項目的企業(yè)無(wú)一不是具備良好的技術(shù)管理能力。

眾所周知，建筑工程的設計、施工是一種復雜的多技術(shù)、多工種協(xié)同操作、多項技術(shù)的交叉綜合應用過(guò)程，由此，決定了建設、施工企業(yè)的技術(shù)活動(dòng)也是多種多樣的。這里所指的“技術(shù)活動(dòng)”，包括了由熟悉與會(huì )審圖樣、編制施工組織設計開(kāi)始，到施工過(guò)程中的商洽管理、質(zhì)量檢驗、直至建筑工程竣工驗收全過(guò)程中的各項技術(shù)工作。在這一過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠從業(yè)主（客戶(hù)）使用需求出發(fā)，提出更合理的技術(shù)管理方案。

上海世博會(huì )園區管理控制中心集中設置于浦東和浦西核心區域，形成相對集中的兩個(gè)園區管理控制中心，包括信息控制、應急指揮、醫療急救和安全保衛等功能。具體來(lái)說(shuō)，有入侵探測與防盜報警技術(shù)、視頻監控技術(shù)、出入口圖像識別與控制技術(shù)、報警信息傳輸技術(shù)、移動(dòng)目標反劫、防盜報警技術(shù)、防爆安檢技術(shù)等應用于遠程監控平臺設置監控、調度中心，用于控制世博服務(wù)情況，處理應急事件。同時(shí)，電子地圖在地圖上標志出世博各物業(yè)及公共設施位置及其他信息；GPS定位系統實(shí)時(shí)顯示服務(wù)人員在世博村中的位置；語(yǔ)音合成系統將英、法、日等國文檔資料轉換成語(yǔ)音播放，世博村園區獨立建設35KV變電站以確保園區供電，等等。這就要求參與管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有成熟的、專(zhuān)業(yè)的管理技能和高科技維護技術(shù)，要求企業(yè)能夠實(shí)施嚴密的組織協(xié)調和過(guò)程監控，而這些都需要高技術(shù)人才來(lái)實(shí)施。

寫(xiě)字樓電梯配置建議節約百余萬(wàn)元。

筆者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某辦公大樓。該大樓原設計每一塔樓標準層配置7部電梯，但經(jīng)公司的技術(shù)人員對該辦公大樓的設計方案研究發(fā)現，以該辦公大樓標準層辦公人員為135人計算，該辦公大樓標準層總樓層為24層，電梯載重量1350公斤，提升速度3.5米/秒，候梯時(shí)間小于1分鐘。故配置電梯方案可調整為：B2-24層2部，1-24層4部。這樣，每一塔樓的配置電梯數量確定為6部（含一部為消防電梯）。

上述案例中，經(jīng)過(guò)測算，電梯完全符合上海地區甲級寫(xiě)字樓電梯使用的標準和要求，較好地滿(mǎn)足了業(yè)主和使用人的需要。同時(shí)，節約電梯投資成本約120多萬(wàn)元；此外，還節省了樓面面積10平方米，按照標準層2.5元/平方米·天計算，以出租率70％計算，年收益近30萬(wàn)元。

技術(shù)“管理”為業(yè)主帶來(lái)效益。

筆者所在公司接管的另一辦公樓，當時(shí)空調設計施工是四管制二臺，各為800RT冷水機組。經(jīng)公司技術(shù)人員反復核算，并結合近幾年實(shí)際應用的情況，對空調機組進(jìn)行了改造，改為二管制的單臺800RT冷水機組。改造后的實(shí)踐運行證明，二管制的單臺800RT冷水機組完全可以達到功能性需求。試想，如果該項目當時(shí)在早期就引入物業(yè)管理，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)建議設計采用二管制，不僅能節約管道面積，系統建設成本還可以比四管制的系統節省成本40%左右。

再如，上海某辦公大樓，供配電原設計建造了4臺1250KVA變壓器，但實(shí)際用量?jì)H為40％，一直發(fā)生最低MD申報量使用不到的情況，造成平均使用電價(jià)提高。筆者所在公司接管該大樓后，仔細分析用電情況，在確保業(yè)主（客戶(hù)）正常使用的情況下，向供電局提出停用兩臺變壓器。這樣，該大樓盡管只是經(jīng)過(guò)一個(gè)看似簡(jiǎn)單的技術(shù)管理，每年就可節約數額較大的一筆電費。但遺憾的是，原來(lái)投資浪費及空間浪費已無(wú)法挽回。

技術(shù)管理工作的任務(wù)與作用

顯而易見(jiàn)，以上案例中，并非這些企業(yè)的“技術(shù)”水平和能力不足，而是缺少了往往被忽略的技術(shù)“管理”環(huán)節。

如果進(jìn)行必要的歸納，物業(yè)管理中的技術(shù)管理可以理解為：運用管理的職能與科學(xué)的方法，促進(jìn)技術(shù)工作的開(kāi)展。具體來(lái)說(shuō)，一是從物業(yè)的設計施工開(kāi)始介入到后期的物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，嚴格按照國家的技術(shù)政策、法規和上級主管部門(mén)有關(guān)技術(shù)工作的指示與決定，科學(xué)地組織各項技術(shù)工作，建立良好的技術(shù)秩序，保證整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程符合技術(shù)規范、規程，符合技術(shù)規律的要求，以達到高質(zhì)量地全面完成施工任務(wù)的目的；二是參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調和溝通；三是參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗收等。

技術(shù)管理在整個(gè)企業(yè)管理工作中的作用，則可以概括為以下幾個(gè)方面：

1．物業(yè)管理通過(guò)前期介入，技術(shù)管理工作可以促進(jìn)設計施工能進(jìn)一步按科學(xué)技術(shù)要求，確保正常設計施工程序進(jìn)行。

2．通過(guò)技術(shù)管理，不斷提高企業(yè)自身管理水平和員工技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)，從而能預見(jiàn)性地發(fā)現和處理問(wèn)題，把技術(shù)和質(zhì)量事故隱患消滅在萌芽之中，保證物業(yè)項目交付后的質(zhì)量。

3．能充分發(fā)揮設計施工人員及材料、設備的潛力，在保證工程質(zhì)量的前提下，降低工程成本以及物業(yè)日后的維護運營(yíng)成本，進(jìn)而提高經(jīng)濟效益和提升市場(chǎng)競爭能力。

技術(shù)管理工作的主要內容

管理作為永恒的話(huà)題，是關(guān)系到企業(yè)成敗興衰的關(guān)鍵。

現在，相當多的企業(yè)都運用ISO9000系列國際質(zhì)量管理體系工具作為企業(yè)管理的輔助手段，但與企業(yè)實(shí)際運作緊密結合的不多，尤其是技術(shù)管理。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何才能做好技術(shù)管理？

一是要明確技術(shù)管理的職責。

1.運用好國際質(zhì)量管理體系工具，建立和健全各級技術(shù)管理機構和技術(shù)責任制，明確各級人員的權、職、責，實(shí)行標準化管理、專(zhuān)業(yè)化分包，控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。尤其是要明確各項技術(shù)要求、管理方法和質(zhì)量驗收標準等要求，并以此來(lái)組織作業(yè)、檢查、評定和驗收。

2.加強預見(jiàn)性管理方法和管理經(jīng)驗學(xué)習，組織技術(shù)學(xué)習、技術(shù)培訓、技術(shù)交流，不斷提高企業(yè)管理水平和員工技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.發(fā)揚技術(shù)民主，鼓勵合理化建議、技術(shù)革新、創(chuàng )造發(fā)明，開(kāi)展全員TQC活動(dòng)，通過(guò)PDCA循環(huán)，解決技術(shù)瓶頸。

4.通過(guò)技術(shù)管理，探索、研究與推廣新技術(shù)的應用。

二是要認真貫徹各項技術(shù)管理制度。

貫徹好各項技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理工作的核心。技術(shù)管理制度的主要內容有：熟悉、閱讀圖紙資料；隱蔽工程的檢查和驗收制度；工程技術(shù)檔案與竣工圖管理制度；工程技術(shù)變更聯(lián)系單管理制度；日常維護保養管理制度等等。

三是要不斷加強對技術(shù)工作的管理。

技術(shù)管理工作需持之以恒。因此，要不斷地加強技術(shù)管理組織機構和技術(shù)責任制，充分發(fā)揮好技術(shù)人員、技術(shù)工人的才干和作用。工作重點(diǎn)為：

1.依據國家和上級主管部門(mén)頒發(fā)的各項規范、規程、標準和規定，并針對企業(yè)特點(diǎn)，適時(shí)地制訂、修訂和貫徹各項技術(shù)管理制度，在生產(chǎn)實(shí)踐中不斷地完善和補充。嚴格做到技術(shù)工作有章可循，有法可依。

2.將工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員分類(lèi)，成立專(zhuān)業(yè)化技術(shù)小組，提高管理能級；對技術(shù)管理工作建立定期檢查制度，按建制開(kāi)展管理項目的總結評比，達到肯定成績(jì)、以利再戰的目的。

3.建立職級提升制度，實(shí)施行政和經(jīng)濟手段相結合的方法，開(kāi)展諸如智能化管理師等的技術(shù)能力培訓，組織專(zhuān)業(yè)化技術(shù)隊伍，集中技術(shù)力量解決實(shí)際工作問(wèn)題，大力培養和提拔技術(shù)業(yè)務(wù)人員，充分調動(dòng)技術(shù)人員和技術(shù)工人的積極性。