對招標物業(yè)項目的整體設想與構思必須在對項目進(jìn)行分析研究的基礎上實(shí)施，只有對招標物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求進(jìn)行詳盡深入的調查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提。

物業(yè)管理企業(yè)除了通過(guò)現場(chǎng)踏勘、招標答疑會(huì )等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區域進(jìn)行詳細、深入的市場(chǎng)調查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò )等手段獲取相關(guān)信息。在當地設置分支機構的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。

（1）項目簡(jiǎn)介

項目簡(jiǎn)介即指運用簡(jiǎn)明扼要的語(yǔ)言介紹招標物業(yè)的基本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積、物業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型與使用功能等，篇幅不宜過(guò)長(cháng)。

（2）客戶(hù)服務(wù)需求分析

客戶(hù)服務(wù)需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶(hù)群體的定位及服務(wù)需求特征等內容。

（3）項目的可行性研究與定位

項目的可行性研究與定位也力求用簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括招標物業(yè)的市場(chǎng)定位、投標企業(yè)承擔該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。

如在B市某國際大廈（建筑面積79000m2）的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據該項目是以高檔寫(xiě)字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會(huì )議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng )新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹(shù)立綠色環(huán)保的社會(huì )形象的總體服務(wù)要求。

（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)

招標物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點(diǎn)，若分析準確，對策得當，就能成為彰顯投標能力與水平的投標方案。投標人要根據物業(yè)性質(zhì)、類(lèi)型以及業(yè)主的構成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對性地提出相應的措施。

一般而言，商用類(lèi)型的寫(xiě)字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現在經(jīng)營(yíng)和設施設備管理等方面；工業(yè)區物業(yè)在消防、污染控制及貨物人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；政府物業(yè)管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務(wù)、會(huì )議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類(lèi)型的物業(yè)重點(diǎn)主要集中在基礎性的物業(yè)管理服務(wù)內容曾面；公用事業(yè)類(lèi)型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設施無(wú)故障的正常運行，對緊急事件的預防與處理（包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災害等）。

（5）物業(yè)管理服務(wù)模式

確保招標物業(yè)項目的管理模式，是在對項目基本情況進(jìn)行深入調查分析的前提下，結合招標文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶(hù)定位和服務(wù)需求定位三方面的內容。

如在S市某國有商業(yè)銀行項目的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶(hù)情況的分析以及項目全方位經(jīng)營(yíng)、整體形象的包裝和維護、樓宇設施設備管理的工作重點(diǎn)等因素，確定“經(jīng)營(yíng)形物業(yè)管理模式”作為該項目的管理服務(wù)模式，較好地適應了業(yè)主的服務(wù)需求，取得了業(yè)主的認同。再如S市某住宅區（由美式別墅、高級公寓組成）的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據物業(yè)項目的客戶(hù)定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項目的物業(yè)管理模式，通過(guò)吸收和借鑒五星級酒店的高標準的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴格、規范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。