物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰略性工作

　　（1）確定戰略

　　大多數投資者對金融市場(chǎng)有較為深刻的理解，但對那些缺乏實(shí)際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來(lái)說(shuō)，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實(shí)際而且不經(jīng)濟的，因此根據發(fā)展戰略認真確定初始組合非常重要。有必要通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)維持和提高當前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能?chē)栏窬�確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調整期。眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動(dòng)的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風(fēng)險。與此同時(shí)，投資者還需要有應對機遇的愿望和能力，因為這些機會(huì )總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時(shí)候。

　　每宗物業(yè)都具有獨特的區位和其他法律及物理上的特點(diǎn)，使它和其他項目有所區別，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場(chǎng)調研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調研結果的適應性也不強。因此，人們開(kāi)發(fā)了一些監控工具來(lái)幫助資產(chǎn)管理人員及時(shí)了解市場(chǎng)行情。目前在英國，已有至少八九種主流的監控工具，盡管這些監控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場(chǎng)表現和評估信息的基礎上，都可以用來(lái)對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長(cháng)率、租金變化和收益變動(dòng)等績(jì)效指標進(jìn)行監測。

　　（2）確定標準

　　資產(chǎn)投資者將還需要結合對市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標準。這些投資標準包括現金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。

　　盡管投資者的目標是建立一個(gè)“完美”的資產(chǎn)組合，并通過(guò)投資者或其顧問(wèn)確定的投資規模、地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型來(lái)形成，但這更多的是一個(gè)目標而不是一種現實(shí)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，要實(shí)現和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時(shí)，風(fēng)險也較大。

　　（3）構建信息基礎

　　提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評價(jià)的數據庫。

　　對搜集到的信息，應當進(jìn)行分類(lèi)保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡(jiǎn)單的計算機軟件問(wèn)世后，數據搜集、分類(lèi)、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

　　（4）決策分析

　　決策分析是對各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過(guò)程。通常對某一問(wèn)題的解決方案不止一種，每種方案的結果都具有某種或大或小的不確定性。近年來(lái)，制定決策的過(guò)程越來(lái)越復雜，投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預期收益和風(fēng)險水平。

　　（5）進(jìn)行資產(chǎn)組合

　　資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應當把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險。這種理論的假設是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個(gè)方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險最小的那個(gè)組合。這個(gè)原則獲得了廣泛的認可，并且被歸納為一句話(huà)：“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。”

　　在一定收益水平上具有最小風(fēng)險的資產(chǎn)組合被認為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線(xiàn)。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權平均數，投資在不同資產(chǎn)上的數量可以被用來(lái)作為權重。各個(gè)組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險被組合起來(lái)測度資產(chǎn)組合內部的相關(guān)系數。

　　在合適的選擇下，整體風(fēng)險應該盡可能低。換句話(huà)說(shuō)，資產(chǎn)組合的風(fēng)險將低于各個(gè)組成部分的加權平均風(fēng)險，因為當風(fēng)險不隨時(shí)間變化、風(fēng)險方向也不改變的時(shí)候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內，尋求相關(guān)系數為負的投資，例如，選擇不同的部門(mén)和不同的地理區域。

　　對于任何投資來(lái)說(shuō)，實(shí)施這種理論都有一定的困難，特別是對在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，這種投資的很大部分是根據對未來(lái)的預測來(lái)確定租金水平的，可能對租金水平和未來(lái)的空置水平存在錯誤預期，這都將影響到整體的收益水平。