物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內容與物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

　　1.物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護與維修，并向入住的客戶(hù)或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jì)热�。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理，還要執行資產(chǎn)管理所確定的戰略方針，以滿(mǎn)足組合投資管理的目標。

　　2.設施管理

　　設施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對人和工作的協(xié)調，為某一機構（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng )造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫院、科研教學(xué)設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，越來(lái)越多的機構開(kāi)始認識到，房地產(chǎn)作為一種重要的戰略資源，其良好的管理對創(chuàng )造一個(gè)益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、降低房地產(chǎn)使用成本、保持房地產(chǎn)價(jià)值，配合機構發(fā)展戰略的實(shí)現，均具有十分重要的意義。因此，各類(lèi)機構對設施管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求日益增加。

　　3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設施和租戶(hù)的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內實(shí)現價(jià)值最大化的目標，滿(mǎn)足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。

　　4.房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結構安全、功能先進(jìn)，保持其市場(chǎng)競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風(fēng)險調整后的組合投資回報最大化為目標來(lái)管理資產(chǎn)；以及在合適的時(shí)機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)投資的利潤是通過(guò)三種基本途徑創(chuàng )造出來(lái)的：一是在極好的條件下購買(mǎi)物業(yè)（從開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主手中）；二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)；三是在合適的時(shí)機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機構投資者來(lái)促使這三個(gè)目標的實(shí)現，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。