對于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過(guò)分參與及干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運作。這樣才能保證本地及外來(lái)投資者對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的安定繁榮，但是宏觀(guān)調控也非常重要。宏觀(guān)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應、金融、住房、稅收、價(jià)格政策等。

　　1.土地供應政策

　　沒(méi)有土地供應，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房供給就無(wú)從談起。在我國現行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，政府的土地供應政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運行有決定性影響。

　　土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調節的功效非常直接和顯著(zhù)，因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總是伴隨著(zhù)對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，直接影響著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模和結構，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目與沖動(dòng)形成有效的抑制�？茖W(xué)的土地供應計劃，應與國民經(jīng)濟發(fā)展規劃和城市規劃相協(xié)調，應有足夠的彈性，能夠對市場(chǎng)信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也應該是公開(kāi)透明的，能夠為市場(chǎng)提供近期和中長(cháng)期的土地供應信息，以幫助市場(chǎng)參與者形成合理的市場(chǎng)預期、減少盲目競爭和不理性行為。

　　通過(guò)土地供應計劃對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護的目的是為了更好的、可持續的滿(mǎn)足需求，但如果對當前的需求都不能很好滿(mǎn)足，就很難說(shuō)這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場(chǎng)的多樣化需求之間實(shí)現平衡，必須準確把握社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的空間需求特征，通過(guò)提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平，采用科學(xué)的地價(jià)政策和靈活的土地供給方式，實(shí)現保護土地資源和滿(mǎn)足需求的雙重目標。

　　2.金融政策

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款利率和貸款價(jià)值比率的調整，會(huì )明顯影響居民購房支付能力，進(jìn)而影響居民當前購房需求的數量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規模和發(fā)放條件的調整，也會(huì )大大影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進(jìn)而對其開(kāi)發(fā)建設規模和商品房供給數量產(chǎn)生顯著(zhù)影響。此外，外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策以及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng )新渠道的建立，也會(huì )通過(guò)影響房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上的資金供求關(guān)系，進(jìn)而起到對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資和消費行為的調節作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過(guò)信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng )新等金融政策調節房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

　　3.住房政策

　　居住是人類(lèi)生存的基本要求，住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟問(wèn)題，而且是社會(huì )問(wèn)題。各國的經(jīng)驗表明，單靠市場(chǎng)或是全部依賴(lài)政府均不能很好地解決住房問(wèn)題，而市場(chǎng)和非市場(chǎng)的結合，才是解決這一問(wèn)題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類(lèi)，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場(chǎng)流通；經(jīng)濟適用房是具有社會(huì )保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對象，要受政府的指導；市場(chǎng)價(jià)商品住宅則采取完全市場(chǎng)化的方式經(jīng)營(yíng)，是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會(huì )使市場(chǎng)價(jià)商品住宅受到前兩類(lèi)住宅的沖擊；如果政府的住房政策不能很好解決低收入和最低收入家庭（依城市規模和經(jīng)濟發(fā)展水平不同，這類(lèi)家庭所占全部家庭的比例約為10%～15%）的住房問(wèn)題，也會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場(chǎng)的調控作用也是顯而易見(jiàn)的。1998年政府停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化政策以來(lái)，商品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經(jīng)從1998年的29.7%上升到了2005年的65.5%.

　　4.城市規劃

　　城市規劃以合理利用土地、協(xié)調城市物質(zhì)空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開(kāi)發(fā)、利用起指導作用。原有的城市規劃帶有傳統計劃經(jīng)濟的色彩，市場(chǎng)經(jīng)濟體系建立后，其科學(xué)性、適用性都面臨著(zhù)嚴峻的挑戰。我國部分城市如深圳特區已開(kāi)始進(jìn)行城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為發(fā)展策略、次區域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細藍圖五個(gè)層次，高層次的規劃應能指導土地的開(kāi)發(fā)和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過(guò)程中確定規劃要點(diǎn)提供依據。整個(gè)規劃力求體現超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。

　　實(shí)際上，國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行起重要作用，政府供應土地的過(guò)程應是具體實(shí)施國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、城市規劃的過(guò)程。面對日益成熟的市場(chǎng)環(huán)境，三個(gè)規劃和計劃除改善各自的技術(shù)、觀(guān)念和管理方式外，有必要相互協(xié)調，形成土地配置及調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的規劃體系。

　　5.地價(jià)政策

　　房地產(chǎn)價(jià)格是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對象，因為房地產(chǎn)價(jià)格不僅直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運作，而且對整體社會(huì )經(jīng)濟、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，但由于地價(jià)對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓?zhuān)�所以政府可以用地價(jià)對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。

　　地價(jià)、建造成本、專(zhuān)業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內，建造成本及與之相關(guān)的專(zhuān)業(yè)費用和管理費用、財務(wù)費用和稅金大體固定在一定水平上，通過(guò)調控地價(jià)來(lái)間接調控房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過(guò)調整土地供應數量、調整與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣(mài)四種出讓方式，以及必要時(shí)通過(guò)直接的行政干預，都可以對地價(jià)進(jìn)行有效的調控。

　　6.稅收政策

　　房地產(chǎn)稅收政策是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順?lè )峙潢P(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過(guò)稅賦差別體現政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對抑制市場(chǎng)投機、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為等方面起到明顯的作用。例如，美國通過(guò)免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策，推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。世界上許多國家和地區，通過(guò)個(gè)人購房稅務(wù)優(yōu)惠政策，有效推動(dòng)了住房自有率的提高。我國1998年以來(lái)也曾成功運用降低契稅的措施，促進(jìn)了住房二級市場(chǎng)的發(fā)展；在2005年初運用交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅和契稅政策，有效遏制了商品房市場(chǎng)上的投機需求和對高檔豪華住宅的需求；還從2003年開(kāi)始研究物業(yè)稅的相關(guān)政策，準備通過(guò)物業(yè)稅制度的實(shí)施，來(lái)調整居民和機構擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為，減輕地方政府對土地使用權出讓收入的依賴(lài)，建立起一個(gè)長(cháng)期穩定的地方政府財政收入來(lái)源渠道。

　　7.租金和價(jià)格控制

　　租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，同樣是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對象之一，合理的租金水平應與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。在運行正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。對住房?jì)r(jià)格的控制，也是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作內容。政府調控住房?jì)r(jià)格的目的，一個(gè)是避免住房?jì)r(jià)格泡沫的形成，另一個(gè)是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當的滿(mǎn)足。