物業(yè)管理方式與運作程序：

　　管理方式與運作程序一般由組織架構的設置、流程與支持系統的設計和管理機制的確定等內容組成。

　　（1）組織架構的設置

　　組織架構的設置需要綜合考慮物業(yè)的規模和服務(wù)內容，在確保最大限度滿(mǎn)足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設計高效運作的組織架構。

　　如在北京某國際大廈項目中，中標企業(yè)設置了以客戶(hù)服務(wù)中心為中樞（負責承擔客戶(hù)服務(wù)、信息管理、協(xié)調調度、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等職能），綜合部（負責承擔行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能）、機電工程部（負責承擔設備運行、工程維護、節能降耗、消防管理等職能）、管理部（負責質(zhì)量控制、安防管理、停車(chē)場(chǎng)管理、精神文明建設、環(huán)境工程維護等職能）等相關(guān)部門(mén)密切協(xié)同運作的組織架構。

　　（2）運作程序與支持系統的設計

　　運作程序包括項目整體運作流程、內部運作流程與客戶(hù)服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示，流程設計要遵循全面、高效、合理的原則，準確、真實(shí)地反映組織架構的功能和運作方式。

　　支持系統一般也設計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構建對項目的支持體系。

　　（3）管理機制的確定

　　管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現項目物業(yè)管理服務(wù)目標的基礎，一般由目標管理責任制、激勵機制、監督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經(jīng)營(yíng)目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊，并賦予相應的權利，同時(shí)將目標的實(shí)現與管理團隊的切身利益掛鉤；激勵機制是在目標管理機制的基礎上設計相應的激勵辦法；監督機制是通過(guò)政府、業(yè)主、社會(huì )輿論和企業(yè)內部管理等渠道來(lái)實(shí)現對項目運作的監督。