物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促

　　1.非業(yè)主使用人的交費責任

　　業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用是最普遍的現象。業(yè)主是物業(yè)的所有權人。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當然的應當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應服務(wù)費用。在現實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時(shí)，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用。實(shí)際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務(wù)。鑒于物業(yè)使用人實(shí)際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務(wù)的人，《條例》規定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定。同時(shí)，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務(wù)費用的第一責任人，業(yè)主的地位相對穩定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當事人，而且變動(dòng)相對較快，為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，《條例》進(jìn)一步規定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任，是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用。

　　2.未交付房屋的交費主體

　　在一個(gè)物業(yè)管理區域內的新建物業(yè)，產(chǎn)權的多元化需要一個(gè)過(guò)程。在建設單位銷(xiāo)售物業(yè)之前，建設單位是惟一的業(yè)主。如果建設單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應當支付物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售給眾多分散的業(yè)主時(shí)，建設單位仍然需要就沒(méi)有售出的物業(yè)以及沒(méi)有交付給業(yè)主的物業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費用；已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主繳納。因為已竣工沒(méi)有售出物業(yè)的產(chǎn)權仍然屬于建設單位，作為產(chǎn)權人當然有義務(wù)繳納服務(wù)費用；對于沒(méi)有交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實(shí)際占有人還是建設單位，物業(yè)的產(chǎn)權往往也還沒(méi)有轉移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人也沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)。因此，《條例》規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　3.業(yè)主委員會(huì )對欠費業(yè)主的督促義務(wù)

　　按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，應當是業(yè)主自覺(jué)履行的義務(wù)。但現實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費用或者服務(wù)資金的情況也客觀(guān)存在，有些物業(yè)管理區域業(yè)主欠交物業(yè)費的情況甚至相當嚴重。

　　為維護物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》均明確規定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主欠交物業(yè)管理服務(wù)費用，必然影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，因此，業(yè)主欠費行為不僅侵害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，而且也損害了其他交費業(yè)主的合法權益，業(yè)主委員會(huì )有責任也有義務(wù)代表交費業(yè)主督促欠費業(yè)主限期交納物業(yè)管理服務(wù)費。對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追繳的方式，就是依據物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭議條款的約定，通過(guò)仲裁或向人民法院起訴解決。