房屋租賃是指房屋所有權人將一定期限的房屋使用權讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權人交付房屋租金的行為。其中，房屋所有權人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權人出租房屋，既包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況。

　　為加強城市房屋租賃管理，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，建設部根據我國《民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規定，制定并頒布了《城市房屋租賃管理辦法》。

　　一、房屋租賃的主要原則

　　1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財產(chǎn)權交易的民事活動(dòng)，當事人應當依照民法規定遵循自愿、平等、互利的原則。

　　2.公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。其中，國家授權管理和經(jīng)營(yíng)的房屋，是指各級政府交由機關(guān)、部隊、團體和企事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)管理的國有房屋。根據政府授權規定，其中有的房屋可以出租經(jīng)營(yíng)，有的房屋不得出租經(jīng)營(yíng)。

　　3.住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權，房屋所有人仍享有對房屋的處分權，可以出賣(mài)、交換其所有的房屋。但是，承租人依據房屋租賃合同享有的房屋使用權同樣受法律保護。因此在租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　5.房屋租賃合同是租賃雙方權利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會(huì )給對方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內死亡，其繼承人應當繼續履行原租賃合同，以保障承租人的承租權。

　　6.我國尚存一定數量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質(zhì)的特點(diǎn)，這種住房福利不僅限于承租人，也包括與其共同居住的家屬。因此，為保障承租人家屬的住房權利，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租該房屋。

　　7.房屋所有權人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

　　二、房屋租賃合同

　�。ㄒ唬┓课葑赓U合同主要條款

　　1.房屋租賃，當事人應當簽訂書(shū)面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款：

　�。�1）當事人姓名或者名稱(chēng)及住所；

　�。�2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

　�。�3）租賃用途；

　�。�4）租賃期限；

　�。�5）租金及交付方式；

　�。�6）房屋修繕責任；

　�。�7）轉租的約定；

　�。�8）變更和解除合同的條件；

　�。�9）違約責任；

　�。�10）當事人約定的其他條款。

　　2.房屋租賃期限屆滿(mǎn)，租賃合同終止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　�。ǘ�）房屋租賃權利義務(wù)的一般約定

　　出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。出租人不及時(shí)修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時(shí)，應當事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。承租人應當愛(ài)護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面合同。因承租人過(guò)錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　�。ㄈ�）關(guān)于轉租房屋的規定

　　房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。出租人可以根據轉租合同約定，從轉租中獲得收益。

　　房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并按照規定辦理轉租房屋登記備案手續。由于轉租合同依據房屋出租合同而存在，因此轉租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規定的終止日期，同時(shí)，在房屋轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止，但出租人與轉租人雙方另有約定的除外。

　　轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務(wù)，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。