估價(jià)過(guò)程：

　　1）基準地價(jià)是某一級別或均質(zhì)區域內分用途的土地使用權平均價(jià)格；基準地價(jià)系數修正法是依估價(jià)對象所處土地級別的基準地價(jià)，結合區域因素、個(gè)別因素等修正系數的調整，得到估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。

　　2）《XXXX市城區土地定級與基準地價(jià)更新》測算區范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地，其中商業(yè)分為XX級，住宅為XX級，工業(yè)為XX級。該《XXXX市城區土地定級與基準地價(jià)更新》于XXXX年XXXX月通過(guò)XXXX省國土資源廳組織的鑒定驗收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實(shí)行。

　　3）XXXX市商業(yè)用地基準地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設定為城區商業(yè)平均容積率1.8，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線(xiàn)外五通（即通上、下水、電、路、訊）及紅線(xiàn)內場(chǎng)地平整條件下的級別內的土地使用權平均價(jià)格。

　　采用基準地價(jià)計算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為，Pi=P×（1+k）×y×t×kij×f式中Pi——待估宗地地價(jià)P——待估宗地對應的基準地價(jià)K、y、t、kij、f——宗地地價(jià)修正系數和年期、期日、容積率、基礎設施條件修正系數。

　　估價(jià)對象設定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級地內，其基準地價(jià)水平1200～1600元/㎡.

　　4）編制估價(jià)對象各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數表

　�、僭谠u估中，根據《XXXX市城區土地定級與基準地價(jià)更新》及估價(jià)對象的具體條件，我們選擇了以下因素：（略），并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎設施條件等項修正。

　�、诟鶕�《XXXX市城區土地定級與基準地價(jià)更新》，商業(yè)用地二級地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表（略），根據影響估價(jià)對象地價(jià)的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數表。