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土地估價(jià)師

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案例與報告:路線(xiàn)價(jià)修正體系建立的內容

2015-02-09 16:54 來(lái)源:建設工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  利用路線(xiàn)價(jià)評估宗地地價(jià),是在已知路線(xiàn)價(jià)的基礎上,根據宗地的自身條件,進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等。

  宗地地價(jià)計算公式見(jiàn)下式:

  V=u×dv×k1×k2×……×ki……×kn

  式中:V——待估宗地地價(jià);

  u——路線(xiàn)價(jià);

  dv——深度指數;

  Ki——其他修正系數(i=1~n)

  深度指數修正

  土地使用價(jià)值同其與道路的關(guān)系有密切關(guān)系。深度指數修正表是反映隨宗地臨街深度的變化,地價(jià)變化相對程度的表格。因此,依路線(xiàn)價(jià)對各臨街進(jìn)深不同的宗地進(jìn)行深度修正,才能求得各宗地的合理價(jià)格。

  (1)深度指數修正的原理

  如深度指數修正圖所示,現在假設有一臨街寬度為W米,深度為N米的矩形宗地,平均每平方米的價(jià)格為A元,則此宗地的價(jià)格應為W×N×A元。

  深度指數修正圖

  如深度指數修正圖所示,沿平行道路的方向,將深度以1m為單位加以區分成許多細條的土地,并從臨街方向起,按順序賦予a1;a2;a3;……an等符號,則越接近道路者,利用價(jià)值越大。以上圖而言,an-1大于an,a2大于a3,a1大于a2,隨著(zhù)土地離道路越來(lái)越遠,單位地價(jià)之差逐漸接近于零,深度指數修正表正是要揭示宗地的價(jià)值隨其臨街深度遞減的規律。

 。2)深度修正的各種方法介紹

  路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法很早就在英美流行,已有許多值得參考的深度指數方法,如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

 、偎、三、二、一法則。該法則將標準深度100ft4等分,隨著(zhù)離道路距離的增加,每一等份的價(jià)值占路線(xiàn)價(jià)的比例分別為40%,30%,20%,10%.該法則又被稱(chēng)為慎格爾法則。(注:1ft=0.3048m)

 、诨舴蚵▌t。該法則認為深度為100ft的標準宗地,將標準深度4等份的情況下,隨著(zhù)離道路距離的增加,每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%.

責任編輯:南瓜妹
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