摘要：對商業(yè)樓宇進(jìn)行設施管理是一項系統化工程。隨著(zhù)設施管理技術(shù)含量的不斷提高，必須要有一整套對設施全生命周期進(jìn)行管理的方案，以提高設施運行的穩定性。要實(shí)現這一目標，就需要我們不斷學(xué)習、總結并在實(shí)踐中不斷提高，以系統化管理思路去深入分析、完善、落實(shí)方案。

　　英國皇家測量師學(xué)會(huì )對物業(yè)設施管理的定義是：物業(yè)設施管理是對用戶(hù)的非核心商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行積極和有效的統籌，專(zhuān)業(yè)范疇涵蓋人力資源分配、空間規劃及樓宇保養等等，使客戶(hù)能專(zhuān)注發(fā)展其核心業(yè)務(wù)，以達到策略性目標。筆者所在的上海東湖物業(yè)以務(wù)實(shí)創(chuàng )新的科學(xué)態(tài)度，在商業(yè)樓宇設備運行、管理及其評估體系方面做出了積極的探索。

　　一、物業(yè)設備設施管理標準和評估體系的建立

　　在工作實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)應將國家建設部?jì)?yōu)秀示范樓標準、國家專(zhuān)項法規與技術(shù)標準、公司IS09002質(zhì)量體系文件與管理軟件、《管理合同》中的相關(guān)部分進(jìn)行整合，形成一套具有較好操作性的評估體系，將此體系付諸實(shí)踐，可以取得較好的效果，這主要表現在以下三個(gè)方面：

　　1.運行自如：通過(guò)建立和完善物業(yè)管理系統運行方案，確保設備設施持續、穩定、有效地運行。

　　2.以人為本：通過(guò)有效地對各系統設備設施的運行管理，使整體物業(yè)完全、完善、完美地服務(wù)于用戶(hù)，為物業(yè)使用者創(chuàng )造人性化的服務(wù)空間。

　　3.保值增值：運用有效技術(shù)手段，降低設備設施使用中的自然折損與非正常消耗，延長(cháng)設備設施的使用壽命，將年運行故障率控制在0.5%以?xún)�，杜絕事故與重大事故。

　　在評估體系中，對設備的運行和管理進(jìn)行的評估，既有定性，也有定量的指標，以客觀(guān)地通過(guò)評估指標反映運行和管理的狀況。

　　筆者認為評估應不限于以下7個(gè)方面進(jìn)行：

　　1.設施設備的故障發(fā)生率；

　　2.突發(fā)設施設備事故后的修繕費用；

　　3.設施設備年耗費的維保、更新費用以及歷年費用的比較；

　　4.設施設備發(fā)生的能源消耗和運行消耗；

　　5.設施設備目前的可使用年限與現行使用狀況的比較；

　　6.使用者的評價(jià)；

　　7.其他直接影響使用的狀況。

　　設備的維修保養費用看似一個(gè)靜態(tài)的指標，但要將其作為設施設備的評價(jià)因素則應該從動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩方面來(lái)理解：一是從絕對值來(lái)說(shuō)，設備設施運行良好，維修保養費用自然就低；因不作為而降低維修費用，則將加重運行的消耗和折損，形成運行的潛在風(fēng)險，這必將導致維修費用呈幾何性上升。二是維護保養的費用究竟應該隨使用年限增加，還是減少或者持平？這單一的指標尚不足以說(shuō)明物業(yè)設施設備管理的客觀(guān)情況�？梢钥隙ǖ氖�，長(cháng)期（10年以上）的管理方所形成的穩定的供貨鏈等因素必然明顯降低維保費用。

　　由此可見(jiàn)，評價(jià)物業(yè)設施設備管理的指標不能單從靜態(tài)的一個(gè)方面獲得，而評估物業(yè)設施設備管理的有效性往往也不能以單一指標來(lái)評價(jià)。要客觀(guān)地對管理時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評估，則需要引入時(shí)段指標的概念，也即評價(jià)設施設備管理的指標應該確定短期、中期和長(cháng)期的指標，并將不同的指標進(jìn)行量化的比較，以得出比較適合管理時(shí)點(diǎn)狀況的數據。

　　因此，根據物業(yè)設備設施的實(shí)際情況制定相關(guān)的標準和評價(jià)指標形成評估體系，并將評估體系的具體要求作為制定一系列確保物業(yè)設施設備運行管理方案的依據，在過(guò)程控制中嚴格實(shí)施，使物業(yè)在長(cháng)期的運行管理中保持一貫的低風(fēng)險和高效益，便可促進(jìn)物業(yè)保值增值，實(shí)現物業(yè)管理目標。

　　二、管理標準和評估體系在設施設備管理中的應用

　　發(fā)達國家物業(yè)設備設施管理的優(yōu)勢在于對管理的預見(jiàn)性上。在日本，自物業(yè)建成伊始，物業(yè)管理者就為大廈度身定制20年的長(cháng)期維修保養計劃。歐洲物業(yè)管理行業(yè)對設施設備的預見(jiàn)性管理已經(jīng)完全步入專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化范疇。由于通過(guò)日常乃至于長(cháng)期不間斷的維護、保養、修繕、更新工作，使物業(yè)設施設備保持一貫的良好運行狀況。

　　根據國家建設部頒布的相關(guān)標準，建立符合商業(yè)樓宇設備設施運行的評估體系和過(guò)程控制系統，作用于物業(yè)工程前期管理、竣工后運行管理、人力資源管理、管理體系文件編撰、管理培訓以及管理考核等各項工作中，并輔之嚴格立規、嚴謹管理、嚴密控制的管理手段，以確保管理目標的實(shí)現。

　　1、建筑物及其設備設施的維修保養管理

　　現代商業(yè)樓宇大多數為智能化物業(yè)。是集當代最新網(wǎng)絡(luò )技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)成果于一體，從樓宇自動(dòng)化系統、消防報警系統、安保防范系統、停車(chē)管理系統、電話(huà)程控交換系統、廣播音響系統、結構布線(xiàn)系統、VAST微波通訊系統、衛星接收和有線(xiàn)電視系統、可視會(huì )議系統及綜合樓宇管理集成系統等組成的各分系統進(jìn)行管理。物業(yè)管理以專(zhuān)業(yè)的技術(shù)實(shí)力，掌握智能化系統使用功能，對智能化系統實(shí)施智能化管理，全面制定智能化系統的操作規程、運行程序和保養規范，按照“維護保養為基礎，運行監控為手段，搶修排險為輔助”的管理策略，將賦予設備管理最小的風(fēng)險和最高的效率，發(fā)揮系統在提高物業(yè)運行效率和降低運行成本的重要作用。

　　物業(yè)管理過(guò)程控制的方案，涉及物業(yè)設施設備運行、維護保養規程細目、周期性保養細目以及能耗管理綱要、設施設備失效手冊為核心的工程管理規范性操作文件，將管理的組織機構、崗位設置、崗位職責、工作流程、管理制度、緊急和常規失效方案及相關(guān)規則等有預見(jiàn)性地固定下來(lái)，形成作業(yè)文件。并不斷賦予新的內容，在實(shí)際運行的過(guò)程中不斷進(jìn)行完善和提高，將操作、維護、保養、巡檢等管理職能融合到實(shí)際運行中，通過(guò)運行、維護、能耗管理的跨領(lǐng)域小組，根據業(yè)已制定的行之有效的樓宇維護保養計劃，通過(guò)過(guò)程控制體系要求進(jìn)行全面管理，將顯著(zhù)提高設備設施的使用功能，降低事故的發(fā)生概率，延長(cháng)設施設備的使用壽命。

　　2、設施設備系統的能耗管理

　　在商業(yè)樓宇設備設施運行滿(mǎn)足使用需求的基礎上，要進(jìn)一步建立節能降耗方案。節能降耗將有助于提高設施設備的使用效率，減少非正常的能耗，并能通過(guò)該工作，使設施設備的損耗降低。所以，降低能耗不得建立在損害設備的基礎上，而要通過(guò)對設備的深入理解，從技術(shù)上、管理上入手。商業(yè)樓宇建成伊始，應著(zhù)重收集設備能耗方面的資料，積累原始數據，找出設備最佳運行規律，為日后的能耗管理工作打好基礎。通過(guò)拓展大廈智能化系統資源，制定了各種不同的設施設備運行模式，以達到最佳節能效率�？赏ㄟ^(guò)對系統能耗的線(xiàn)性量化分析，找出規律，通過(guò)具體詳實(shí)的分析比較，進(jìn)一步加以完善。

　　3、設施設備的失效管理

　　設施設備的失效管理包括對失效部件的預見(jiàn)性管理和對失效事故預防、排除管理。從經(jīng)濟的角度考慮，在設施設備穩定運行的基礎上，如果一臺設備的常年維護費用之和遠遠大于該臺設備的購置總費用時(shí)，而且設備的失效發(fā)生概率較低，設備的使用年限較少的話(huà)，同時(shí)，即使發(fā)生失效后造成的影響較低，則應對該設備采取預見(jiàn)性失效管理。

　　預見(jiàn)性失效管理，首先要判定何種情況屬可預見(jiàn)范疇，何種屬不可預見(jiàn)范疇，針對各種不同的情況作出檢驗計劃、設備設施和零部件的更新計劃，預防突發(fā)事故的緊急應對措施和彌補措施。預見(jiàn)性的失效管理和預防性排險管理應互相融合地發(fā)生作用、失效管理和設備設施的維護保養管理相結合，是使商業(yè)樓宇的設備設施運行持續處于一種低風(fēng)險、高效益狀態(tài)的有效途徑。

　　通過(guò)上述三方面的管理，商業(yè)樓宇的設施設備將得到有效的運行保障。

　　三、開(kāi)發(fā)管理軟件，提高設備設施運行管理水平

　　東湖物業(yè)與連邦軟件有限公司合作開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理軟件具有充分的契合性，是為其典型市場(chǎng)定位和核心業(yè)務(wù)度身打造，通過(guò)遠程控制系統，輻射所有管理點(diǎn)，達到信息共享、資源優(yōu)化。運用這一網(wǎng)絡(luò )可以在第一時(shí)間獲取所設備設施維護運行管理、服務(wù)過(guò)程的數據，掌握動(dòng)態(tài)，強調了管理的主動(dòng)性、及時(shí)性、科學(xué)性，這個(gè)網(wǎng)絡(luò )管理平臺充分體現了現代科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理中的有效應用的特點(diǎn)，從而對設備設施維護運行管理水平的提高具有十分重要的意義。