摘要：本文重點(diǎn)闡述了物業(yè)管理企業(yè)中如何控制管理人員和一線(xiàn)員工的成本支出，通過(guò)合理的崗位配置，以及充分利用公司的資源，在保證工作質(zhì)量的前提下，降低人力成本的支出，為企業(yè)贏(yíng)得最大的利潤。

　　筆者從事物業(yè)管理以來(lái)，恰逢集團公司全面推行預算管理，實(shí)行到物業(yè)管理行業(yè)后，各個(gè)項目效果顯著(zhù)。在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，如何用最低的成本，達到工作的標準，取得業(yè)主滿(mǎn)意，從而實(shí)現利潤最大化，是每一個(gè)物業(yè)項目負責人必須思考的問(wèn)題。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，由此想來(lái)，對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，控制人力成本的支出對于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。物業(yè)管理是無(wú)形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復雜的產(chǎn)品設計，不需要購買(mǎi)原材料，不需要多道加工工序，不需要復雜的銷(xiāo)售環(huán)節，當月生產(chǎn)（服務(wù)）當月見(jiàn)效。節省一份人工費（工資），就增加一份毛利，效果十分明顯、直觀(guān)。

　　筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制，首先應從以下二個(gè)方面入手：

　　第一、管理人員工資的成本控制：物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費用主要是人力資源成本費用支出。在工資組成中，管理人員的工資占了相當大的比重，特別是中層以上部門(mén)領(lǐng)導的工資，千萬(wàn)不可小視它的比重：一個(gè)部門(mén)經(jīng)理的工資，是一線(xiàn)服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門(mén)，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門(mén)的職能就是控制、決策、協(xié)調、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過(guò)程，90％的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門(mén)的設置，應以精干、高效為宜，部門(mén)越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內耗，降低了管理效益。

　　如何科學(xué)、合理、有效地設置公司職能部門(mén)和人員崗位？筆者認為，以管理“幅度”來(lái)確立機構和和員編制比較科學(xué)、合理、有效。管理面積在600萬(wàn)平方米以?xún)鹊奈飿I(yè)管理企業(yè)，總經(jīng)理的管理幅度為4～6人（含副總經(jīng)理和主要職能部門(mén)經(jīng)理）；副總經(jīng)理的管理幅度為8～10人（含職能部門(mén)經(jīng)理和管理處主任）；職能部門(mén)經(jīng)理的管理幅度為10～15人（本職能部門(mén)和相關(guān)事業(yè)部門(mén)）。

　　第二、基層服務(wù)人員工資的控制：物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)，科學(xué)、合理地使用人力資本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的主要方向。如何控制好基層服務(wù)人員人力資本的成本費用？可以從兩個(gè)方面入手：

　　1、科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據公司管理的小區（大廈）的實(shí)際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如：管理面積比較大的封閉式多層小區，可按人均管理面積3500～4500平方米來(lái)核定小區管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區，可按人均管理面積3500平方米來(lái)核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區，可按人均管理面積3000平方米來(lái)核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區，可按人均管理面積2500平方米來(lái)核定管理處人員編制。開(kāi)放式的小區管理難度比較大，可根據實(shí)際、具體的情況在定編人數的基礎上乘以10～20％的系數。

　　定編只是一個(gè)參考比較值，我們可把定編值看作是小區成本核算的邊際值，大于邊際值就會(huì )減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。例如：某小區管理面積20萬(wàn)平方米，多層、封閉式、有兩個(gè)人員車(chē)輛出入口。按人均3000平方米定編小區管理需要人員60人，各項服務(wù)人員全部在內。但是，由于小區管理處主任用人把關(guān)比較嚴，嚴格按工作量定崗，特別是管理處內部管理人員，l人身兼數職，結果整個(gè)小區管理服務(wù)用了52人，比定編人數少了8人，一年增加收入近14.4萬(wàn)元，效益十分可觀(guān)�？梢�(jiàn)嚴格地控制基層服務(wù)人員的人力成本，是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。

　　其次，向科學(xué)管理要效益。向管理要效益在物業(yè)管理行業(yè)涉及的面很廣：

　　第一、采取多種措施，合理地使用資源。例如：在物業(yè)管理服務(wù)中，用人最多的是秩序維護員服務(wù)和保潔綠化服務(wù)，如何通過(guò)科學(xué)有效的管理來(lái)降低人力資本投入，就是一個(gè)值得認真研究的課題。目前，深圳物業(yè)管理對秩序維護員、清潔、綠化服務(wù)采用兩種模式：一種是把秩序維護員、清潔、綠化承包給社會(huì )專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成；另一種是由自己公司內部的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成。是承包給社會(huì )專(zhuān)業(yè)公司做好呢？還是讓自己的專(zhuān)業(yè)化公司做好？筆者認為，內部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)（由公司自己的專(zhuān)業(yè)公司完成專(zhuān)項服務(wù)），應側重專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)；外部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)（公司自己的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司對外開(kāi)拓的專(zhuān)業(yè)服務(wù)項目），應側重專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。內部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)主要指的是：專(zhuān)業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓。例如：秩序維護員、綠化、清潔等專(zhuān)業(yè)化服務(wù)工作，如果每個(gè)管理處都養一兩個(gè)這樣的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，工作量既不飽滿(mǎn)，又會(huì )加大管理成本，得不償失。實(shí)行公司內部專(zhuān)業(yè)化管理，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，一個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓、專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達到事半功倍的作用。這就是內部專(zhuān)業(yè)化管理的優(yōu)勢。清潔、綠化、秩序維護員等專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作情況如何？質(zhì)量好壞？公司只考核各個(gè)管理處。至于如何達標？如何保證服務(wù)質(zhì)量？由管理處來(lái)要求和約束專(zhuān)業(yè)部門(mén)。充分發(fā)揮公司職能部門(mén)、管理處、專(zhuān)業(yè)部門(mén)等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。

　　第二、實(shí)施全員管理，合理開(kāi)發(fā)資源。對小區各專(zhuān)項專(zhuān)業(yè)服務(wù)，實(shí)行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開(kāi)發(fā)利用資源。“綜合”管理的基點(diǎn)是不管哪一項專(zhuān)業(yè)服務(wù)出了問(wèn)題，日常管理責任都在管理處，都應由管理處來(lái)負責協(xié)調解決。通過(guò)激勵手段提高員工的工作效率來(lái)降低成本。例如：小區的日常秩序維護員巡邏工作，由管理處統籌安排（適當增加清潔工的待遇），交給保潔工來(lái)兼顧完成；保潔工在保潔過(guò)程中要不停地在自己負責的區域內巡視，完全可以兼顧秩序維護員員的巡邏職責；清潔工日積月累對責任區內的各種情況十分了解，由清潔工兼顧秩序維護員巡邏工作效果會(huì )更好。一旦出了問(wèn)題由負責治安防范的事務(wù)助理負責，由事務(wù)助理負責查找原因，提出改進(jìn)措施并監督執行。這樣就可以減少白天秩序維護員巡邏崗的人數（增設少量的秩序維護員巡邏機動(dòng)崗）。一個(gè)15萬(wàn)平方米的開(kāi)放式小區，全少可以減少4個(gè)秩序維護員員巡邏崗位，一年就可以增加7.2萬(wàn)元的收入。

　　第三、巧妙調整工作時(shí)間，合理配置資源。對專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司來(lái)講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如：負責清潔的專(zhuān)業(yè)部門(mén)，在保證與各管理處簽訂的專(zhuān)業(yè)服務(wù)合同書(shū)各項條款和服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理地配置人力資源：將清潔工作分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負責清潔，下午6：00-7：00進(jìn)行小區公共場(chǎng)所的清潔工作；晚9：00以后，進(jìn)行樓道內的清潔和垃圾清運（晚間人們已休息對清潔好的環(huán)境不會(huì )有多大破壞），工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔，保潔工的工作區域大于清潔工的工作區域。工作時(shí)間早上8：00-中午11：00，下午2：30-5：00（人們上班時(shí)間）。抽出兩個(gè)人負責清運垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務(wù)工作質(zhì)量，又解決了清潔工的休息問(wèn)題，同時(shí)，減少了六分之一人力資本的投入，達到了減員增效目的。

　　第四、充分利用現代科技手段來(lái)降低人工成本。例如，在道口增設電腦自動(dòng)收費系統；在小區內增設安防監控系統，既安全可靠，又能增加收費，同時(shí)達到減少秩序維護員員崗位，降低人力資本的支出，兩年內就可收回投資成本。

　　總之，科學(xué)合理進(jìn)行崗位定編和充分利于資源，可以最大限度降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本支出，充分保證企業(yè)的盈利水平。