摘要：現代房地產(chǎn)行業(yè)必須對項目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì )效益。 本文針對影響工程造價(jià)比較大的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工結算階段的工程造價(jià)控制，發(fā)表一點(diǎn)拙見(jiàn)，同時(shí)對國家宏觀(guān)調控也談點(diǎn)心得體會(huì )，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷。

　　隨著(zhù)我國加入WTO，建筑業(yè)也加緊結行業(yè)內的改革，以適應世界經(jīng)濟發(fā)展的需要，提高我國建筑業(yè)抵抗外部影響的能力，其重中之重即是工程造價(jià)管理的全面改革。建設工程造價(jià)管理貫穿于工程建設全過(guò)程，從工程建設立項到工程項目決策每個(gè)環(huán)節都存在著(zhù)造價(jià)管理。因此加強工程造價(jià)管理，合理確定和有效控制工程造價(jià)，提高投資效益是全過(guò)程管理工程項目的主要內容。

　　建設工程造價(jià)管理與建筑施工企業(yè)密切相關(guān)，屬于價(jià)格管理茵，要通過(guò)宏觀(guān)調控、市場(chǎng)調節和施工單位嚴格管理來(lái)實(shí)現。

　　一、國家對施工企業(yè)承包價(jià)格的宏觀(guān)調控和監管

　　施工承包價(jià)格是建設項目中建設費用的重要組成部分，直接影響建設工程造價(jià)高低，它與施工企業(yè)的利益緊密相關(guān)。因此，國家對價(jià)格的宏觀(guān)調控和監管與施工企業(yè)的也是密不可分的。

　　在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，施工承包價(jià)格一般是通過(guò)招投標工作來(lái)實(shí)現的，施工承包合同價(jià)格等于中標價(jià)。在招投標階段，建設單位根據國家、當地政府規定的現行定額、費率、解釋、單價(jià)、工程量計算規則及施工圖紙編制標底，這是對施工承包價(jià)的宏觀(guān)控制。投標單位的報價(jià)需要由建設單位組織各有關(guān)專(zhuān)家組成的評標小組來(lái)進(jìn)行客觀(guān)評價(jià)，與技術(shù)措施、施工方案、進(jìn)度安排、質(zhì)量保證、社會(huì )業(yè)績(jì)等因素結合起來(lái)，判別其合理性、可靠性。為此，有關(guān)人事在這方面已討論工程量報價(jià)清單的優(yōu)越性。投標方可以編制標底，但標底不再是以前傳統的標底，只是作為招標的依據，以指導和調控定標工作，合理決定施工承包價(jià)格。

　　二、設計階段的成本控制

　　設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設計費在建設工程全過(guò)程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價(jià)的影響可達75%以上，由此可見(jiàn)，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長(cháng)短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

　　1、推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位

　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進(jìn)行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進(jìn)設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng )新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

　　2、開(kāi)展限額設計，有效控制造價(jià)

　　積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價(jià)格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏(yíng)策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結合起來(lái)。

　　3、采用合同措施，有效控制造價(jià)

　　針對目前設計人迥經(jīng)濟觀(guān)念淡薄，設計變更隨心所欲。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。

　　三、做好工程項目的投標工作

　�。ㄒ唬�、做好工程項目的投標工作

　　1、組建強有力的投標班子：施工單位能否中標與投標班子的素質(zhì)和敬業(yè)精神是密不可分的。

　　2、讀懂招標書(shū)并編制高質(zhì)量的施工組織設計。施工組織設計編制不僅要求科學(xué)、合理、而且能節約費用。在施工方案的確定中應優(yōu)選選用先進(jìn)的施工工藝、合理施工方案、較低的工程造價(jià)方案。

　　3、合理確定工程報價(jià)。投標班子就應認真理解招標文件，按照招標文件的要示主，合理、實(shí)事求是，還必須建立在企業(yè)自我測算的基礎上，適合于本企業(yè)的定額來(lái)進(jìn)行編制投標書(shū)，按照可以爭取達到的先進(jìn)合理水平來(lái)確定，具有可行性和先進(jìn)性，并運用報價(jià)策略進(jìn)行編寫(xiě)工程投標報價(jià)。

　�。ǘ�）、簽訂公平合理的合同。工程在中標后，施工單位將與建設單位簽訂工程合同，合同簽訂時(shí)雙方應處平等地位，合同本身具有公平性，嚴重有失公平的合同本身就不具有法律效力。同時(shí)我們也應意識到合同的嚴肅性，即合同一經(jīng)簽訂就不得單方更改，尤為雙方應當遵守的行為規范準則。因此在中標后的簽約階段，承包商應據理力爭簽訂公平合理的合同，為造價(jià)管理打下良好基礎。合同條款中語(yǔ)言周密、詳實(shí)，不能給予模棱兩可的解釋?zhuān)�任何模棱兩可的文字，都可能給承包商造成不應有的損失。

　　四、施工階段的成本控制

　　施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。

　　1.抓好合同管理，減少工程索賠

　　在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標，索賠贏(yíng)利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀(guān)等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

　　2.從管理模式上著(zhù)手，建立建設監理制，追求項目投資的有效控制按照監理規定和實(shí)施細則，完善職責分工及有關(guān)制度，落實(shí)責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監理方確定的工程量，按合同約定的計價(jià)依據，套用材料單價(jià)及費用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應的工程進(jìn)度款。

　　3.從技術(shù)措施上展開(kāi)項目投資的有效控制

　　對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術(shù)上實(shí)施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時(shí)，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

　　4.從經(jīng)濟措施上展開(kāi)項目投資的有效控制

　　嚴格控制現場(chǎng)經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷(xiāo)售代理費等，減少銷(xiāo)售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。

　　五、竣工階段的成本控制

　　該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實(shí)際造價(jià)。

　　長(cháng)期以來(lái)，習慣于把成本控制放在建設實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著(zhù)對立統一的六辨證關(guān)系系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會(huì )出效益。