一個(gè)物業(yè)項目能否管好，項目經(jīng)理起著(zhù)至關(guān)重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經(jīng)理呢？筆者結合實(shí)際談一些看法。

　　一、及時(shí)、有效地做好前期介入工作

　�。ㄒ唬┟芮信浜祥_(kāi)發(fā)商，利用項目開(kāi)盤(pán)和開(kāi)發(fā)商舉行促銷(xiāo)活動(dòng)的機會(huì )，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。

　　在正式開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)商、施工單位、銷(xiāo)售代理、物業(yè)管理等部門(mén)要共同制定周密的開(kāi)盤(pán)日和促銷(xiāo)活動(dòng)的工作方案。作為項目經(jīng)理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓。在看樓購房人員較多時(shí)，應重點(diǎn)做好車(chē)輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時(shí)看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點(diǎn)看護等等。持續做好上述工作的目的在于獲取開(kāi)發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的初步認同感，為未來(lái)開(kāi)展物業(yè)管理打下良好基礎。

　�。ǘ�）在項目施工階段適時(shí)介入，向開(kāi)發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書(shū)面報告，以減少開(kāi)發(fā)商資金浪費，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

　　1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。

　　項目經(jīng)理更應對下列問(wèn)題引起高度重視：設為首頁(yè)

　�。�1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛生間、陽(yáng)臺、中庭花園（一般指地下車(chē)庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤(pán)存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時(shí)發(fā)現并要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮；

　�。�2）關(guān)于智能化系統，項目經(jīng)理應從滿(mǎn)足小區實(shí)際需要和日后便于維護的專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，在開(kāi)發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見(jiàn)；

　�。�3）關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應從視覺(jué)效果、水土保護、便于通過(guò)、便于管理和養護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。

　　2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

　�。�1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì )審工作，為后期管理工作做好充分準備；

　�。�2）積極做好項目接管驗收工作，與開(kāi)發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗收，此階段應把握兩個(gè)重點(diǎn)：一是明確交樓雙方的責權利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現的問(wèn)題，及時(shí)跟蹤、督促開(kāi)發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改。