09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導:物權法解釋?zhuān)ㄊ?/h1>
物權法解釋?zhuān)旱谑畻l[不動(dòng)產(chǎn)登記機構和國家統一登記制度]
第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機構辦理。
國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。
[解釋]本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機構和國家實(shí)行統一登記制度的規定。
從現行有關(guān)法律、法規的規定看,不動(dòng)產(chǎn)登記主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)負責。涉及的部門(mén)主要有:
?。?)土地管理部門(mén)。土地管理法規定,農民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書(shū),確認所有權。單位和個(gè)人依法使用的國有土地,由縣級以上人民政府登記造冊,核發(fā)證書(shū),確認使用權。土地登記規則規定,縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)主管本行政區域內的土地登記工作。土地管理法實(shí)施條例規定,依法改變土地所有權、使用權的,因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著(zhù)物導致土地使用權轉移的,必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請,由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行土地所有權、使用權變更登記。擔保法規定,以無(wú)地上定著(zhù)物的土地使用權抵押的,抵押登記部門(mén)為核發(fā)土地使用權證書(shū)的土地管理部門(mén)。
?。?)房產(chǎn)管理部門(mén)。城市房地產(chǎn)管理法規定,在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書(shū)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記。房地產(chǎn)轉讓或者變更時(shí),應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記。
?。?)農業(yè)主管部門(mén)。農村土地承包法規定,縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權證,并登記造冊,確認土地承包經(jīng)營(yíng)權。
?。?)林業(yè)主管部門(mén)。森林法規定,國家所有的和集體所有的森林、林木、林地,個(gè)人所有的林木和使用的林地,由縣級以上地方人民政府登記造冊,發(fā)放證書(shū),確認所有權或者使用權。擔保法規定,以林木抵押的,抵押登記部門(mén)為縣級以上林木主管部門(mén)。
?。?)海洋行政主管部門(mén)。海域使用管理法規定,海域使用申請經(jīng)依法批準后,國務(wù)院批準用海的,由國務(wù)院海洋行政主管部門(mén)登記造冊,向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權證書(shū);地方人民政府批準用海的,由地方人民政府登記造冊,向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權證書(shū)。海域使用權登記辦法規定,海域使用權實(shí)行分級登記。國務(wù)院批準的項目用海,由國家海洋局登記造冊;縣級以上地方人民政府批準的項目用海,由批準用海的地方人民政府登記造冊,海洋行政主管部門(mén)負責登記的具體工作。
?。?)地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)。礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法規定,開(kāi)采下列礦產(chǎn)資源,由國務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)審批登記,頒發(fā)采礦許可證:①?lài)乙巹澋V區和對國民經(jīng)濟具有重要價(jià)值的礦區內的礦產(chǎn)資源;②領(lǐng)海及中國管轄的其他海域的礦產(chǎn)資源;③外商投資開(kāi)采的礦產(chǎn)資源;④本辦法附錄所列的礦產(chǎn)資源。開(kāi)采石油、天然氣礦產(chǎn)的,經(jīng)國務(wù)院指定的機關(guān)審查同意后,由國務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)登記,頒發(fā)采礦許可證。
在立法過(guò)程中,不少部門(mén)、專(zhuān)家認為,登記機構特別是不動(dòng)產(chǎn)登記機構不統一,必然出現重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔人資源浪費等弊端,不利于健全登記制度,應當統一登記機構。立法機關(guān)經(jīng)研究,贊成上述意見(jiàn),同時(shí)又要考慮統一登記涉及行政管理體制改革,實(shí)行統一登記需要有一個(gè)過(guò)程。因此,本條第二款在規定“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度”的同時(shí),又規定,“統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”
從國外情況看,一些發(fā)達國家都規定在一國之內或一個(gè)統一司法區域內實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記的制度,即不論是土地、房屋還是其他不動(dòng)產(chǎn),也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權,均由統一的機構登記。至于具體的登記機構設置,則不盡相同,如德國的不動(dòng)產(chǎn)登記機構為屬于地方法院的土地登記局,瑞士大多為各州的地方法院,日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所,我國臺灣地區的登記機關(guān)是屬于行政機構的“地政局”。
目前,我國各地方在不動(dòng)產(chǎn)行政管理和不動(dòng)產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來(lái)說(shuō),有的地方在房產(chǎn)和土地管理部門(mén)分別設立,房屋和土地分別由這兩個(gè)部門(mén)進(jìn)行管理和登記;有的地方,如上海、廣州、深圳等實(shí)現了房屋和土地管理機構的統一,同時(shí)也實(shí)行房地產(chǎn)統一登記;還有的地方,雖然房屋、土地的管理機構實(shí)現了統一,但在管理機構合并之前,房屋管理與土地管理作為兩個(gè)獨立的管理部門(mén),各自按房屋、土地登記的程序、內容、要求和方法進(jìn)行了房屋所有權登記和土地登記,已分別向權利人頒發(fā)了大量證書(shū),由于對房產(chǎn)、土地登記程序、方法和內容的整合上有相當大的難度,目前仍然實(shí)行房屋和土地分別登記??紤]到這些情況,本法在附則中對不動(dòng)產(chǎn)統一登記的問(wèn)題又做了補充規定:“法律、行政法規對不動(dòng)產(chǎn)統一登記的范圍、登記機構和登記辦法做出規定前,地方性法規可以依照本法有關(guān)規定做出規定。”

