2005年以來(lái)，我國每年都出臺政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。尤其是2010年，在一年時(shí)間里先后三次出臺房地產(chǎn)調控政策。但不容回避的事實(shí)是，盡管調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)“越調越漲”的怪圈，需要我們認真分析和總結最近幾年我們房地產(chǎn)調控的經(jīng)驗和教訓。

　　近年來(lái)房地產(chǎn)調控政策回顧

　　從2005年以來(lái)，我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，主要政策有：

　　2005年4月30日，出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“國八條”）。主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿(mǎn)5年的普通住宅的轉讓征收5%的營(yíng)業(yè)稅。目標是抑制房地產(chǎn)投機，穩定住房?jì)r(jià)格。

　　2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“國六條”）。主要內容是：規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規格的普通住宅必須超過(guò)70%的比例；進(jìn)一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調節作用；合理控制城市房屋拆遷規模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(cháng)。

　　2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，主要內容是加大住房保障力度；2007年9月，人民銀行和銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，主要內容是提高利用貸款購買(mǎi)第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又發(fā)布補充通知，進(jìn)一步明確二套住房的認定標準。

　　2010年，先后三次出臺政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二是合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加大差別化信貸政策執行力度，繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策；三是加強風(fēng)險防范和市場(chǎng)監管，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；五是落實(shí)地方各級人民政府責任。

　　2010年4月17日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，俗稱(chēng)為“新國十條”。在歷次調控中，這次使用的政策工具最齊全，力度也最大。主要內容有：

　　一是各地區、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩定房?jì)r(jià)和住房保障職責，建立考核問(wèn)責機制，住房城鄉建設部、監察部等部門(mén)要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責制度。

　　二是堅決抑制不合理住房需求。

　　三是實(shí)行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高；部分城市暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。

　　四是發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用。

　　五是增加居住用地有效供應，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評標”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

　　六是調整住房供應結構，各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。

　　七是確保完成2010年建設保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。

　　八是加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地和融資的監管，嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項目貸款，證監部門(mén)暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　九是加大交易秩序監管力度。

　　十是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

　　2010年9月29日，國家相關(guān)部委出臺鞏固樓市調控成果的新一輪政策。銀監會(huì )出臺《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，建設部、國土資源部、監察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)［2010］10號文件的通知》。

　　主要措施有：進(jìn)一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；首次明確表示要在全國范圍內推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

　　房地產(chǎn)調控政策效果評價(jià)

　　從二手房?jì)r(jià)格月度環(huán)比走勢可以看出，2005年7月至2010年底（該數據從2005年7月份開(kāi)始發(fā)布）的大多數月份我國的房?jì)r(jià)都是呈現快速上漲的狀態(tài)，在75個(gè)月份中，價(jià)格呈現環(huán)比為負的月份只有12個(gè)，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受?chē)�際金融危機的沖擊。

　　需要注意的是，因為2005年5月份后，房地產(chǎn)交易過(guò)程中的稅收增加，因此，市場(chǎng)交易中普遍存在“陰陽(yáng)合同”現象，使統計的二手房?jì)r(jià)格數據比實(shí)際市場(chǎng)交易數據低很多（有些城市可能低50%以上）。

　　總之，過(guò)去五年里房?jì)r(jià)基本上是快速上漲的，政策調控并沒(méi)有能夠有效阻止這個(gè)上漲趨勢。因此，從總體上看，政策調控沒(méi)有取得預期的成效。

　　分別考察之，不同的政策措施所產(chǎn)生的效果又不盡相同。

　　首先考察一下2005年的房地產(chǎn)調控政策效果。從全國總體看，2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價(jià)格看，在政策出臺后的半年時(shí)間里，全國總體的房?jì)r(jià)穩中有落，從國家統計局的數據看，2005年7、8月份的二手房?jì)r(jià)格環(huán)比分別為-0.4和-0.1.

　　根據當時(shí)的市場(chǎng)反應，5、6月份的房?jì)r(jià)下跌幅度應該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房?jì)r(jià)出現了明顯的下跌（下跌約15%左右）；從交易量看，住房交易量出現明顯下降；房地產(chǎn)投資的增長(cháng)速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%.但2005年的十月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房?jì)r(jià)出現快速上升的勢頭。

　　2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房?jì)r(jià)只是出現了短暫的環(huán)比上漲速度放緩，并沒(méi)有出現價(jià)格的下跌，房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度從2005年的19.8%增加到23%.

　　2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內容的房地產(chǎn)調控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的調整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房?jì)r(jià)下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房?jì)r(jià)下跌了11%-15%左右。但應該客觀(guān)地看，導致這輪市場(chǎng)調整的原因除了政策作用之外，國際金融危機的沖擊應該不可忽視。

　　按照市場(chǎng)對政策的反應規律，政策出臺之始市場(chǎng)反應應該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個(gè)月里，二手房?jì)r(jià)環(huán)比數據分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實(shí)出現了明顯的漲幅放緩，但一直沒(méi)有出現價(jià)格下跌。房?jì)r(jià)下跌出現在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認為，這一輪的政策調控雖然對市場(chǎng)調整起到了一定作用，但促使市場(chǎng)出現持續、深幅調整的最主要因素應該是金融危機的沖擊。

　　2010年的房地產(chǎn)調控政策組合里，核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場(chǎng)有所反應，交易量出現大幅度下降，價(jià)格也有所松動(dòng)，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數量。但3月份之后交易量和房?jì)r(jià)又迅速反彈。導致了“國十條”的出臺。

　　“國十條”被稱(chēng)之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據中原地產(chǎn)的數據，5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時(shí)，價(jià)格也出現明顯下降，深圳、上海和北京的價(jià)格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%.

　　從全國總體情況看，十號文件出臺后二手房?jì)r(jià)格環(huán)比連續三個(gè)月出現下跌，跌幅為最近兩年來(lái)最大，但隨后二手房?jì)r(jià)又開(kāi)始出現上漲，8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說(shuō)明“國十條”只是對市場(chǎng)產(chǎn)生了短期沖擊，并沒(méi)有改變市場(chǎng)運行的趨勢。

　　盡管房地產(chǎn)調控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯了對非本地居民買(mǎi)房的限制。但市場(chǎng)反應似乎很平淡。從價(jià)格看，僅出現一個(gè)月的環(huán)比漲幅回落（從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），隨后又開(kāi)始加速上漲。

　　觀(guān)察最近幾年的房地產(chǎn)調控可以得出以下結論：政策對市場(chǎng)的影響力在下降，政策的時(shí)效性越來(lái)越短。要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控怪圈，需要我們認真分析、總結經(jīng)驗教訓。