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2011-08-15 10:26 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
2005年以來(lái),我國每年都出臺政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。尤其是2010年,在一年時(shí)間里先后三次出臺房地產(chǎn)調控政策。但不容回避的事實(shí)是,盡管調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的十八般武器用盡,而政策效果并不理想。要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)“越調越漲”的怪圈,需要我們認真分析和總結最近幾年我們房地產(chǎn)調控的經(jīng)驗和教訓。
近年來(lái)房地產(chǎn)調控政策回顧
從2005年以來(lái),我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控,主要政策有:
2005年4月30日,出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國八條”)。主要內容是:增加普通住宅的供應,增加二手房交易的稅收成本,對非普通住宅的交易及持有期限未滿(mǎn)5年的普通住宅的轉讓征收5%的營(yíng)業(yè)稅。目標是抑制房地產(chǎn)投機,穩定住房?jì)r(jià)格。
2006年5月24日,國務(wù)院辦公廳轉發(fā)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國六條”)。主要內容是:規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”,即90平方米以下規格的普通住宅必須超過(guò)70%的比例;進(jìn)一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調節作用;合理控制城市房屋拆遷規模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(cháng)。
2007年8月7日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,主要內容是加大住房保障力度;2007年9月,人民銀行和銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,主要內容是提高利用貸款購買(mǎi)第二套以上住宅的首付比例和利率;2007年12月,又發(fā)布補充通知,進(jìn)一步明確二套住房的認定標準。
2010年,先后三次出臺政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。2010年1月10日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給;二是合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求,加大差別化信貸政策執行力度,繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策;三是加強風(fēng)險防范和市場(chǎng)監管,加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理;四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設,力爭到2012年末,基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題;五是落實(shí)地方各級人民政府責任。
2010年4月17日,國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,俗稱(chēng)為“新國十條”。在歷次調控中,這次使用的政策工具最齊全,力度也最大。主要內容有:
一是各地區、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩定房?jì)r(jià)和住房保障職責,建立考核問(wèn)責機制,住房城鄉建設部、監察部等部門(mén)要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核,加強監督檢查,建立約談、巡查和問(wèn)責制度。
二是堅決抑制不合理住房需求。
三是實(shí)行更為嚴格的差別化住房信貸政策,對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%,對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高;部分城市暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。
四是發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用。
五是增加居住用地有效供應,在堅持和完善土地招拍掛制度的同時(shí),探索“綜合評標”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等出讓方式,抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。
六是調整住房供應結構,各地要盡快編制和公布住房建設規劃,明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。
七是確保完成2010年建設保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。
八是加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地和融資的監管,嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項目貸款,證監部門(mén)暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
九是加大交易秩序監管力度。
十是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。
2010年9月29日,國家相關(guān)部委出臺鞏固樓市調控成果的新一輪政策。銀監會(huì )出臺《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》,建設部、國土資源部、監察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號文件的通知》。
主要措施有:進(jìn)一步收緊住房按揭貸款,第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成,利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款;首次明確表示要在全國范圍內推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。
房地產(chǎn)調控政策效果評價(jià)
從二手房?jì)r(jià)格月度環(huán)比走勢可以看出,2005年7月至2010年底(該數據從2005年7月份開(kāi)始發(fā)布)的大多數月份我國的房?jì)r(jià)都是呈現快速上漲的狀態(tài),在75個(gè)月份中,價(jià)格呈現環(huán)比為負的月份只有12個(gè),主要分布在2008年下半年和2009年初,其主要原因是受?chē)H金融危機的沖擊。
需要注意的是,因為2005年5月份后,房地產(chǎn)交易過(guò)程中的稅收增加,因此,市場(chǎng)交易中普遍存在“陰陽(yáng)合同”現象,使統計的二手房?jì)r(jià)格數據比實(shí)際市場(chǎng)交易數據低很多(有些城市可能低50%以上)。
總之,過(guò)去五年里房?jì)r(jià)基本上是快速上漲的,政策調控并沒(méi)有能夠有效阻止這個(gè)上漲趨勢。因此,從總體上看,政策調控沒(méi)有取得預期的成效。
分別考察之,不同的政策措施所產(chǎn)生的效果又不盡相同。
首先考察一下2005年的房地產(chǎn)調控政策效果。從全國總體看,2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價(jià)格看,在政策出臺后的半年時(shí)間里,全國總體的房?jì)r(jià)穩中有落,從國家統計局的數據看,2005年7、8月份的二手房?jì)r(jià)格環(huán)比分別為-0.4和-0.1.
根據當時(shí)的市場(chǎng)反應,5、6月份的房?jì)r(jià)下跌幅度應該更大一些。下跌幅度最大的是上海市,該市的房?jì)r(jià)出現了明顯的下跌(下跌約15%左右);從交易量看,住房交易量出現明顯下降;房地產(chǎn)投資的增長(cháng)速度也明顯放緩,由2004年的30.2%降到2005年的19.8%.但2005年的十月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始重新活躍,尤其是北京、深圳、廣州等城市房?jì)r(jià)出現快速上升的勢頭。
2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房?jì)r(jià)只是出現了短暫的環(huán)比上漲速度放緩,并沒(méi)有出現價(jià)格的下跌,房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度從2005年的19.8%增加到23%.
2007年,以差別化的住房信貸政策為主要內容的房地產(chǎn)調控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的調整,從2007年8月份到2009年1月份,深圳房?jì)r(jià)下跌了26%,北京、上海、廣州、天津等城市的房?jì)r(jià)下跌了11%-15%左右。但應該客觀(guān)地看,導致這輪市場(chǎng)調整的原因除了政策作用之外,國際金融危機的沖擊應該不可忽視。
按照市場(chǎng)對政策的反應規律,政策出臺之始市場(chǎng)反應應該最明顯,但2007年9月至2008年4月的八個(gè)月里,二手房?jì)r(jià)環(huán)比數據分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30,確實(shí)出現了明顯的漲幅放緩,但一直沒(méi)有出現價(jià)格下跌。房?jì)r(jià)下跌出現在2008年5月份之后,尤其是2008年9月份之后。因此,筆者認為,這一輪的政策調控雖然對市場(chǎng)調整起到了一定作用,但促使市場(chǎng)出現持續、深幅調整的最主要因素應該是金融危機的沖擊。
2010年的房地產(chǎn)調控政策組合里,核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場(chǎng)有所反應,交易量出現大幅度下降,價(jià)格也有所松動(dòng),部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數量。但3月份之后交易量和房?jì)r(jià)又迅速反彈。導致了“國十條”的出臺。
“國十條”被稱(chēng)之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策,幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期,交易量迅速下降,根據中原地產(chǎn)的數據,5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時(shí),價(jià)格也出現明顯下降,深圳、上海和北京的價(jià)格調整幅度最大,5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%.
從全國總體情況看,十號文件出臺后二手房?jì)r(jià)格環(huán)比連續三個(gè)月出現下跌,跌幅為最近兩年來(lái)最大,但隨后二手房?jì)r(jià)又開(kāi)始出現上漲,8月份環(huán)比上漲0.1%,9月環(huán)比上漲0.5%,漲幅明顯加快。說(shuō)明“國十條”只是對市場(chǎng)產(chǎn)生了短期沖擊,并沒(méi)有改變市場(chǎng)運行的趨勢。
盡管房地產(chǎn)調控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大,不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊,而且明顯了對非本地居民買(mǎi)房的限制。但市場(chǎng)反應似乎很平淡。從價(jià)格看,僅出現一個(gè)月的環(huán)比漲幅回落(從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%),隨后又開(kāi)始加速上漲。
觀(guān)察最近幾年的房地產(chǎn)調控可以得出以下結論:政策對市場(chǎng)的影響力在下降,政策的時(shí)效性越來(lái)越短。要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控怪圈,需要我們認真分析、總結經(jīng)驗教訓。
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