商業(yè)地產(chǎn)規模也有大有小。規模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shop商鋪規劃圖pingmall項目，可以達到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目?jì)H幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對于規模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹慎。

　　模式第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類(lèi)通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)商鋪整合宣傳設計權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來(lái)源，目的是什么呢？是通過(guò)產(chǎn)權形成之后，物業(yè)通過(guò)商業(yè)運營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場(chǎng)一般來(lái)說(shuō)有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次經(jīng)濟評估會(huì )是我們講的基金會(huì )、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過(guò)價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

　　第二種模式就是“出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開(kāi)始不再適應商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開(kāi)發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長(cháng)”等特點(diǎn)，使有能力全額購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買(mǎi)，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長(cháng)的項目上。這使得開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì )面臨兩難局面。一難是，開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買(mǎi)家，開(kāi)發(fā)資金無(wú)法回籠；二難是，自己經(jīng)營(yíng)時(shí)，不得不由于投資回收期過(guò)長(cháng)而承受巨大的資金壓力，無(wú)法盡快回收資金投入其他項目的開(kāi)發(fā)，影響整體運作。開(kāi)發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有所創(chuàng )新。于是大部分高檔寫(xiě)字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

　　第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開(kāi)發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷(xiāo)售，也有兩種方式，一種是底層銷(xiāo)售，最典型的就是大連萬(wàn)達，把一樓留下來(lái)，二樓三樓賣(mài)給沃爾瑪，其實(shí)大連萬(wàn)達嘗到很多的甜頭，那一層銷(xiāo)售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣(mài)到十九萬(wàn)一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當的好，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢？大多數是迫于資金的壓力，通過(guò)賣(mài)掉一部分后套現，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的比較。