【學(xué)員問(wèn)題】因質(zhì)量問(wèn)題而解除購房合同的條件？

　　【解答】最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》）規定買(mǎi)賣(mài)合同不能輕易確認無(wú)效關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，《司法解釋》根據《合同法》的規定主張，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，只要沒(méi)有合同法第52條規定的合同無(wú)效情形，就應盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無(wú)效?！端痉ń忉尅芬幎?，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。而買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則視為買(mǎi)房戶(hù)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。“縮水”3%以?xún)荣彿亢贤y以解除買(mǎi)房者都會(huì )擔心一個(gè)問(wèn)題———“縮水”，也都明白一個(gè)3%的界線(xiàn)。而在現實(shí)中，有些買(mǎi)房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同?！端痉ń忉尅芬幎?，商品房買(mǎi)賣(mài)中，面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%），按照合同約定的價(jià)格據實(shí)結算，買(mǎi)房戶(hù)請求解除合同的，法律不予支持。

　　除此外，《司法解釋》還規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買(mǎi)房戶(hù)請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買(mǎi)房戶(hù)同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)房戶(hù)按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔，所有權歸買(mǎi)房戶(hù)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)房戶(hù)，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)房戶(hù)。惡意欺詐房產(chǎn)商將負懲罰性賠償責任商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)房戶(hù)無(wú)法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任?！端痉ń忉尅返?條規定，具有下列情形之一，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)房戶(hù)可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔不超過(guò)已付購房款1倍的賠償責任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未告知買(mǎi)房戶(hù)又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣(mài)給第三人。買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣(mài)給第三人。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。