對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，追求最大利潤是不言而喻的，而要追求最大利潤則首先應有效地控制項目投資，這里，僅結合多年的實(shí)際工作經(jīng)驗，談幾點(diǎn)投資控制的具體措施。

　　一、實(shí)行限額設計

　　實(shí)行限額設計對防止項目投資失控非常重要，且效果立竿見(jiàn)影，因為限額設計屬于事前控制措施。

　　投資設計可分為初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個(gè)階段。據權威部門(mén)統計，這三個(gè)階段對投資的影響分別為75～95％、35～75％、5～35％，可見(jiàn)初步設計對投資的影響非常大。在現階段，建筑設計普遍存在著(zhù)技術(shù)與經(jīng)濟結合不夠緊密的問(wèn)題，實(shí)行限額設計，可以有效改善這個(gè)狀況。

　　根據批準的可行性研究報告，在滿(mǎn)足工程建設規模、工程質(zhì)量、施工方案的前提下推行限額設計，應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：

　　1．確定科學(xué)、合理的限額設計與工程造價(jià)控制目標。工程項目的投資估算是在可行性研究階段編制的，批準后即作為初步設計的投資最高限額。工程概算是以初步設計為基礎編制的，批準后即作為施工圖設計的投資限額目標。這是限額設計“目標管理”的原則。首先必須加強可行性研究報告的編制，通過(guò)對多種設計方案和投資進(jìn)行反復論證，選擇技術(shù)上先進(jìn)可靠、經(jīng)濟上合理的設計方案，這是實(shí)施限額設計管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設計基礎資料的限制，初步設計時(shí)可能出現的一些修改、變動(dòng)屬于正?，F象，由此引起的有關(guān)專(zhuān)業(yè)投資限額變化，在一定范圍內是允許的，但必須認真進(jìn)行核算和調整，才能為施工圖設計設置科學(xué)、合理的投資控制目標。施工圖設計必須按批準的初步設計確定的范圍、內容、設計原則和概算限額進(jìn)行。由于施工圖設計階段的設計條件得到進(jìn)一步深化和完善，因此在施工圖設計中必須進(jìn)行多種設計方案和經(jīng)濟比較，以確保施工圖預算不突破概算。如遇專(zhuān)業(yè)設計有重大方案改變，必須先算帳后設計?？傊?，必須樹(shù)立“投資目標一經(jīng)確定，就成為該工程的最高限價(jià)”的觀(guān)念，只有這樣才能實(shí)現工程投資限額控制目標。

　　2．層層控制各設計階段投資控制目標。在每個(gè)設計階段，每個(gè)專(zhuān)業(yè)人員應認真應用價(jià)值工程原理，從功能和成本兩個(gè)角度綜合評價(jià)，使功能和造價(jià)協(xié)調。按價(jià)值=功能/造價(jià)的公式做比較，本著(zhù)功能提高而造價(jià)降低；或者功能不變而造價(jià)降低；或者在允許幅度內適當提高造價(jià)，從而使功能大大提高；亦或造價(jià)不變，功能提高這四個(gè)原則，從中優(yōu)選最佳設計方案。在滿(mǎn)足需要、消耗材料和經(jīng)濟指標上的可比前提下，進(jìn)行經(jīng)濟和效益評價(jià)是實(shí)現限額設計控制目標的重要方法。只有這樣，才可能實(shí)現限額設計的投資控制目標。

　　3．密切技術(shù)與經(jīng)濟的結合。在工程設計中不少設計人員缺乏經(jīng)濟觀(guān)念，重技術(shù)，輕經(jīng)濟，在工程設計中任意提高安全系數和設計標準，造成工程的極大浪費；經(jīng)濟管理人員常常只管算帳，不管技術(shù)，也不從工程造價(jià)來(lái)控制或約束設計，從而使技術(shù)和經(jīng)濟嚴重分離，無(wú)法實(shí)現限額設計。為克服上述弊端，項目管理人員要根據各階段、各專(zhuān)業(yè)適時(shí)進(jìn)行價(jià)值工程比較，加強督促，并通過(guò)經(jīng)濟手段的約束，保證限額設計的實(shí)現。

　　二、進(jìn)一步規范和完善工程招標

　　設計工作完成后，就要確定建筑工程造價(jià)，進(jìn)而進(jìn)入建設實(shí)施階段。1994年建設部明確提出工程造價(jià)管理的思路：通過(guò)進(jìn)一步規范、完善招標辦法，走“控制量、指導價(jià)、競爭費”的路子。針對現階段的具體情況，筆者提出適用于不同類(lèi)型工程招標的三種方法。

　　1．按照工程量清單報價(jià)方式招標

　　可將投標報價(jià)分為工程量清單報價(jià)表、材料設備報價(jià)清單、法定費用、獨立費用報價(jià)清單四個(gè)部分。工程量清單是由標底編制單位根據施工圖紙、現行預算定額子目分項特點(diǎn)及計算規則，將擬招標工程的全部項目和內容按工程部位、性質(zhì)等列在清單上，作為招標文件的組成部分，供投標單位逐項填寫(xiě)。工程總造價(jià)是以上四種報價(jià)的匯總，投標單位在此基礎上得出最后的總報價(jià)。

　　首先，對工程造價(jià)中可變因素波動(dòng)較大、所占比重也較大的材料市場(chǎng)價(jià)格及一些施工措施性費用等方面，引入市場(chǎng)競爭機制，由企業(yè)自主報價(jià)，并通過(guò)競爭確定招、投標雙方可接受的工程承包價(jià)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟的運作規律。

　　其次，采用工程量清單報價(jià)，投標者可集中力量進(jìn)行單價(jià)分析與施工方案的編寫(xiě)，避免了各投標單位因預算人員水平差次，素質(zhì)各異而造成同一份施工圖紙所報價(jià)的工程量相差甚遠，不便于評標與定標，從而也不利于業(yè)主選擇合適的承建商。

　　再者，采用工程量清單報價(jià)，有利于中標單位確定后，施工合同單價(jià)的確定與簽訂。在工程實(shí)施過(guò)程中，月、季等結算依據可按照工程量清單所列內容及分項，以合同單價(jià)和有關(guān)合同條款進(jìn)行撥付。出現工程變更或索賠時(shí)，也可參照工程量清單中的單價(jià)來(lái)確定新項目的單價(jià)或索賠價(jià)格。

　　但現行工程量清單報價(jià)法多是將工程直接費用、法定費用、獨立費用分別計取，其單價(jià)仍是以單價(jià)估價(jià)表的形式體現，不直觀(guān)，更不利于投資者與投標商雙方合同單價(jià)的簽定與成本分析，且費用定額按企業(yè)性質(zhì)劃分，造成同一單位工程產(chǎn)生多種價(jià)格，不利于公平競爭。