四、某物業(yè)管理公司為了彌補經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區業(yè)主的水電費，對此，部分業(yè)主表示不滿(mǎn)，并拒交水電費。為了加強管理，物業(yè)管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業(yè)主每戶(hù)出資500元將原來(lái)的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)管理公司對拒不交錢(qián)換表的業(yè)主停止送水、送電，并對拒交水電費的業(yè)主給予罰款處理。小區業(yè)主對物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)管理公司來(lái)到小區，但原物業(yè)管理公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權。雙方爭執不下，訴諸法院。

　　試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對之處？為什么？

　　五、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽(yáng)先生長(cháng)期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司應如何處理此事？

　　六、某住宅小區一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現家中積滿(mǎn)了污水，經(jīng)查是因為該門(mén)棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱(chēng)下水管道是通暢的，不應該負管理責任，因此拒絕賠償。

　　試析：

　　1、本案屬于哪一種類(lèi)的物業(yè)管理糾紛？

　　2、本案中物業(yè)管理公司是否應承擔責任？為什么？

　　參考答案：

　�。ㄋ模┐穑ㄒ�點(diǎn)）：

　　1、物業(yè)管理公司的不對之處及分析

　�、偕米蕴岣咚�、電費不對。水、電費是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，由水、電管理部門(mén)

　　收取的費用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價(jià)；

　�、谙驑I(yè)主收取500元的水、電表設備費不對。按規定，開(kāi)發(fā)商必須將每戶(hù)業(yè)主的

　　水、電表設備的費用打入房?jì)r(jià)中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商，而不能強行向業(yè)主收取費用；

　�、蹖�業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門(mén)才有權對用戶(hù)進(jìn)行停水、停電的處理權。

　�、芙o業(yè)主給予罰款處理的做法不對。根據我國《行政處罰法》的規定，只有國家司法機關(guān)和有關(guān)行政機關(guān)才有處罰的決定權或執行權。

　�、菀云渑c開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權的做法，理由不成立。在小區成立了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )后，物業(yè)管理公司的管理委托權就屬于業(yè)主大會(huì )及其委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )有權續聘或解聘由開(kāi)發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司。

　　2、業(yè)主的不對之處及分析：

　�、俨糠謽I(yè)主拒交水電費的做法不對。業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標準有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商、調解、仲裁-考w試大-甚至訴訟等形式解決，在問(wèn)題未解決之前，不能拒交水電費。

　�、诓糠謽I(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名去聘請新的物業(yè)管理公司的做法不對。業(yè)主有權對原物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監督、審查、批評，如果對該物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì )按照特定程序選聘、解聘，但是這種權利必須按照法定的程序通過(guò)業(yè)主委員會(huì )來(lái)行使。業(yè)主委員會(huì )是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )或經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì )的情形下所做出的決定是無(wú)效的。

　�。ㄎ澹┐穑ㄒ�點(diǎn)）：

　　1、首先，當廖先生上月費用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個(gè)月即應向其發(fā)催款通知書(shū)，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；

　　2、如果第二個(gè)月依然拖欠，物業(yè)管理公司應在第三個(gè)月再次發(fā)催款通知書(shū)，將前兩個(gè)月的費用、滯納金和當月的費用一并通知，并限期繳清；

　　3、業(yè)主廖先生長(cháng)期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門(mén)進(jìn)行勸導和解釋?zhuān)瑺幦×蜗壬�的理解和支持�?/p>

　　4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當給予優(yōu)惠；

　　5、如果廖先生沒(méi)有特殊困難，當收費員上門(mén)催款時(shí)依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理公約停止對其提供服務(wù)；

　　6、如果依然沒(méi)有成效，物業(yè)管理公司可以根據相應的法律程序提起訴訟。此時(shí)，應當注意催款工作的書(shū)面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問(wèn)題所必需的物證。

　�。�六）答（要點(diǎn)）：

　　1、本案屬于物業(yè)管理侵權糾紛；

　　2、本案中物業(yè)管理公司應承擔嚴格責任即無(wú)過(guò)錯責任。無(wú)過(guò)錯責任是指當事人承擔責任的要件并不以過(guò)錯為前提，只要不能證明是被侵權人的過(guò)錯，法律規定的責任主體就要承擔責任。

　　3、在物業(yè)管理關(guān)系的當事人中，對管理商或開(kāi)發(fā)商將更多地適用嚴格責任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過(guò)失，物業(yè)管理商或開(kāi)發(fā)商也要承擔相應責任。因此，本案中的管理公司和開(kāi)發(fā)商均不能免責，他們應首先對業(yè)主謝先生承擔責任，然后再通過(guò)有關(guān)途徑明確他們各自的責任（有無(wú)責任或責任大�。�