一、某小區物業(yè)管理公司原由小區開(kāi)發(fā)商聘請，業(yè)主入住后對該物業(yè)管理公司不滿(mǎn)意，雙方矛盾很大，小區業(yè)主委員會(huì )決定解聘該公司，但該公司稱(chēng)：其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明：“同意開(kāi)發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現在無(wú)權解聘管理公司，業(yè)主稱(chēng)服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統一標準，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執不下，訴諸于法院。

　　1、試析本案所涉及的法律問(wèn)題。

　　2、對此類(lèi)糾紛應如何解決。

　　二、兩年前王先生在某小區購買(mǎi)了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。

　　試析：王先生的做法是否正確？為什么？

　　三、張先生在某一住宅小區購買(mǎi)了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費也沒(méi)什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費。

　　由于張先生沒(méi)有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)結果銀行竟買(mǎi)成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過(guò)房地產(chǎn)中介代理機構轉讓給了胡女士。

　　這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結果，銀行拒付，胡女士也拒付過(guò)戶(hù)前的物業(yè)管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒(méi)能收繳。

　　分析：

　　1、物業(yè)管理公司該向誰(shuí)追討該房的物業(yè)管理費？

　　2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？

　　參考答案

　�。ㄒ唬┐穑海ㄒ�點(diǎn)）

　　1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問(wèn)題；

　　2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司的管理權來(lái)自于產(chǎn)權人的委托授權。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，產(chǎn)權是開(kāi)發(fā)商的，因而這時(shí)只有開(kāi)發(fā)商有權決定請哪一家物業(yè)管理公司參與開(kāi)發(fā)和日后過(guò)渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權的轉移，物業(yè)管理的決定權也隨之轉移了，由業(yè)主的-考w試大-所有權派生出來(lái)的管理權或委托管理權自然也屬于業(yè)主，因此，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過(guò)渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權就隨即從開(kāi)發(fā)商手上轉移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì )可以根據對原開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來(lái)決定是續聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。

　　3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì )在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請求政府主管部門(mén)行政調處或提起司法訴訟。

　�。ǘ�）答：（要點(diǎn)）

　　1、王先生的做法不正確。

　　2、日常所說(shuō)的物業(yè)管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費不便以住戶(hù)多少來(lái)劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì )因為個(gè)別住戶(hù)離開(kāi)而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。

　　因此，只要業(yè)主購買(mǎi)了住房，開(kāi)發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書(shū)，就不管房子是否有人居�。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應支付物業(yè)管理費，但因居住才會(huì )發(fā)生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。

　�。ㄈ�）答：（要點(diǎn)）

　　1、物業(yè)管理公司應該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費。

　　2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。

　　3、物業(yè)管理公司在發(fā)現張先生未支付物業(yè)管理費時(shí)，首先應當直接要求張先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待。因為房產(chǎn)是不會(huì )也不可能承擔應當由法律關(guān)系中的主體承擔的義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。如果不采取上述兩個(gè)措施，物業(yè)管理公司就會(huì )坐失良機。因為當張先生的房產(chǎn)隨著(zhù)主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì )也不可能繼續履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來(lái)的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔任何義務(wù)的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費跟著(zhù)房產(chǎn)走的觀(guān)點(diǎn)和做法從一開(kāi)始就是錯誤的。