物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)新興的行業(yè)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮住房產(chǎn)權改革的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)吸納了大量的富余勞動(dòng)力，為廣大人民群眾安居樂(lè )業(yè)提供了切實(shí)可靠的保障。但是，從現實(shí)情況看，目前我國物業(yè)管理行業(yè)的利潤率普遍較低，尤其是普通住宅小區，物業(yè)服務(wù)費用普遍入不敷出，物業(yè)管理企業(yè)壓力很大，企業(yè)后勁不足，這種狀況對行業(yè)發(fā)展極為不利，其中，稅負過(guò)重是不可忽視的一個(gè)重要因素。

　　多年來(lái)，國家稅務(wù)總局一直沒(méi)有明確地對物業(yè)管理行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅目中歸類(lèi)，行業(yè)內約定俗成地比照服務(wù)業(yè)——其他服務(wù)業(yè)繳納流轉稅，按收取的全部物業(yè)服務(wù)費5%的比例計算繳納營(yíng)業(yè)稅，把服務(wù)費結余作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果繳納所得稅。

　　2003年11月13日，國家發(fā)展與改革委員會(huì )、建設部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)管理收費管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《辦法》”），對近年來(lái)物業(yè)管理實(shí)踐中存在的物業(yè)管理收費酬金制和包干制進(jìn)行了明確。本文對這兩種收費方式下的涉稅事項進(jìn)行初步探討，并為減輕物業(yè)管理企業(yè)稅負提出一些建議。

　　一、包干制下的稅務(wù)處理

　　《辦法》第九條對包干制定義為；包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者＾建設工程教育網(wǎng)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。在這種方式下，物業(yè)管理企業(yè)應以其收取的全部物業(yè)服務(wù)費作為其經(jīng)營(yíng)收入，并以此為依據計算繳納營(yíng)業(yè)稅。以物業(yè)服務(wù)收費的盈余或虧損作為其經(jīng)營(yíng)成果，計算繳納所得稅。這與以往通行的做法基本一致，并無(wú)歧義。

　　在包干制收費方式下，物業(yè)管理企業(yè)已就收取的物業(yè)服務(wù)費全額計算繳納了營(yíng)業(yè)稅。為了減輕稅負，促進(jìn)社會(huì )專(zhuān)業(yè)分工，對于物業(yè)管理企業(yè)將某一項或數項服務(wù)項目（如保潔、保安、電梯維修保養等）分包給專(zhuān)業(yè)公司的，建議國家稅務(wù)總局能否參照建筑業(yè)繳納流轉稅規定，以全部物業(yè)服務(wù)費收入減去支付給分包人的價(jià)款后的余額作為物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)額，以此計算繳納營(yíng)業(yè)稅；對于分包商應交營(yíng)業(yè)稅，由物業(yè)管理企業(yè)作為扣繳義務(wù)人匯總繳納，各分包的專(zhuān)業(yè)公司不再就分包項目單獨繳納營(yíng)業(yè)稅＾建設工程教育網(wǎng)。

　　二、酬金制下的稅務(wù)處理

　　《辦法》第九條對酬金制的定義為：酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。同時(shí)，《辦法》第十二條規定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　根據以上規定，在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入應為在物業(yè)服務(wù)合同中約定的按預收物業(yè)服務(wù)資金中約定比例或者約定數額提取的酬金，其余支出均為代收代支性質(zhì)，由物管企業(yè)在約定的成本支出范圍內開(kāi)支，其所有權屬于業(yè)主，其結余或虧損并非物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。在這種收費方式下，可以理解為物業(yè)管理企業(yè)接受所服務(wù)區域全體業(yè)主委托，在物業(yè)服務(wù)委托合同約定的范圍內，利用其社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，受托招募員工，規劃、組織、實(shí)施服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的行為符合營(yíng)業(yè)稅法中的代理的規定，應歸類(lèi)為服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)。物管企業(yè)就其取得的酬金計算繳納營(yíng)業(yè)稅，并以其取得的收入扣除相關(guān)的成本費用后作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，計算繳納所得稅。

　　為了促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展，發(fā)揮稅收宏觀(guān)調控經(jīng)濟的杠桿作用，國家應考慮在稅收政策上對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行扶持，以減輕稅負。