土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

　　1、納稅人

　　凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

　　各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會(huì )團體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內。

　　2、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著(zhù)物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權的行為。不包括通過(guò)繼承、贈與等方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。

　　3、課稅對象和計稅依據

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

　　土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　4、稅率和應納稅額的計算

　　土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：

　�。�1）增值額未超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；

　�。�2）增值額超過(guò)扣除項目金額50％，未超過(guò)100％的部分，稅率為40％；

　�。�3）增值額超過(guò)扣除項目金額100％，未超過(guò)200％的部分，稅率為50％；

　�。�4）增值額超過(guò)扣除項目金額200％以上部分，稅率為60％。

　　每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例均包括本比例數。為簡(jiǎn)化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便方法計算，速算公式如下：

　　土地增值額未超過(guò)扣除項目金額50％的，應納稅額＝土地增值額X30％；

　　土地增值額超過(guò)扣除項目金額50％，未超過(guò)100％的，應納稅額＝土地增值額X40％-扣除項目X5％；

　　土地增值額超過(guò)扣除項目金額100％，未超過(guò)200％的，應納稅額＝土地增值額X50％-扣除項目X15％；

　　土地增值額超過(guò)扣除項目金額200％的，應納稅額＝土地增值額X60％-扣除項目金額X35％。

　　5、扣除項目

　　土地增值稅的扣除項目為：

　�。�1）取得土地使用權時(shí)所支付的金額；

　�。�2）土地開(kāi)發(fā)成本、費用；

　　3）建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

　�。�4）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　�。�5）財政部規定的其他扣除項目。

　　納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收土地增值稅：

　�。�1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)價(jià)格的；

　�。�2）提供扣除項目金額不實(shí)的；

　�。�3）轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)，又無(wú)正當理由的。

　　6、減稅、免稅

　　下列情況免征土地增值稅：

　�。�1）納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20％的；

　�。�2）因國家建設需要而被政府征用的房地產(chǎn)。

　　其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細則》第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目余額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項目之和的20％的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　因國家建設需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規劃、國家建設需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或土地使用權。因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免征土地增值稅。

　　7、征收管理

　　土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書(shū)、土地轉讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據情況確定。

　　納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據實(shí)計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局根據當地情況制定。