在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的實(shí)踐中，常�？梢耘龅健耙粋�(gè)設計方案害死一個(gè)項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒(méi)有專(zhuān)業(yè)能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開(kāi)發(fā)商自以為是，獨斷專(zhuān)橫，聽(tīng)不進(jìn)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎么畫(huà)就得怎么畫(huà)，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。

　　從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，一個(gè)規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著(zhù)一個(gè)項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個(gè)規劃設計方案？評價(jià)分析一個(gè)規劃設計方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據我們的實(shí)踐經(jīng)驗，對規劃設計方案的評價(jià)分析應該把握五條基本原則。

　　一、規劃設計必須以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本。

　　這應該是最高原則。樓盤(pán)建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶(hù)的七十年（幾乎是一輩子�。┴撠�。許多規劃設計在簡(jiǎn)單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶(hù)留下的是長(cháng)期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設計方案中，小區主入口在主干道上，人車(chē)混流；而主入口旁邊不遠就是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車(chē)輛即可一直排到小區主入口，而且旁邊還有公交車(chē)輛的車(chē)站，可以想象將來(lái)小區業(yè)主的車(chē)輛出入會(huì )遇到多少麻煩！經(jīng)過(guò)我們的再三堅持，這個(gè)方案終于做了修改，把車(chē)輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車(chē)分流。這些細節看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患，萬(wàn)萬(wàn)不可等閑視之�！耙巹澐桨笩o(wú)小事”，一個(gè)細節留下麻煩，住戶(hù)會(huì )抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師完全沒(méi)有從用戶(hù)的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

　　二、規劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

　　項目定位是一個(gè)項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會(huì )做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶(hù)型的白領(lǐng)社區，價(jià)位適中，檔次中等，但設計院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀(guān)設計，在大約一萬(wàn)平方米的中庭里，布置了“地中�！�、“愛(ài)琴�！�、“波羅的�！�，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀(guān)設計！粗略計算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬(wàn)元！誰(shuí)來(lái)承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。

　　三、規劃設計應該充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便。

　　現在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)項目成敗的一個(gè)重要方面，“買(mǎi)不買(mǎi)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看戶(hù)型，滿(mǎn)不滿(mǎn)意看管理�！币郧霸O計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現在策劃項目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。湖南株洲的明珠花園，最初的規劃方案是上海一家著(zhù)名設計院提供的，以一個(gè)湖為中心，湖周?chē)�一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門(mén)前甚至窗前走過(guò)才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門(mén)前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護。后來(lái)調整了規劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚�(gè)湖，內湖是別墅區獨享，外湖是小區業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

　　四、規劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營(yíng)銷(xiāo)的方便。

　　營(yíng)銷(xiāo)在規劃設計上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣(mài)點(diǎn)，一個(gè)是賣(mài)相。賣(mài)點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣(mài)點(diǎn)是戶(hù)型設計，所有的戶(hù)型全都是錯層，每戶(hù)送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶(hù)型，買(mǎi)一送一”。而在那些戶(hù)型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀(guān)園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的賣(mài)相，在小區布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來(lái)我們提出“先做賣(mài)相”的觀(guān)點(diǎn)，堅持要求項目開(kāi)盤(pán)時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區大門(mén)、一條主軸景觀(guān)商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì )所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開(kāi)發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項目就具備了良好的賣(mài)相�，F在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀(guān)園林，目的都是為了營(yíng)銷(xiāo)的需要。開(kāi)發(fā)商只有完成銷(xiāo)售才能實(shí)現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。

　　五、規劃設計除了遵循專(zhuān)業(yè)規范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀(guān)學(xué)說(shuō)的基本禁忌。

　　一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀(guān)學(xué)說(shuō)，很多設計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤(pán)規劃和戶(hù)型設計方面，關(guān)于路沖、角沖、門(mén)沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。業(yè)內人士常說(shuō)：“一個(gè)項目成敗的70％在于前期策劃�！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標消費群定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷(xiāo)概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規劃設計方案里體現出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。