第一條　為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會(huì )、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于我省行政區域內，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)提供社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費行為。

　　第三條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理。維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條　政府提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

　　第五條　省物價(jià)局會(huì )同省建設廳負責全省物業(yè)服務(wù)收費的管理工作，制定物業(yè)服務(wù)收費的管理政策、原則和辦法。 市、縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費政策的實(shí)施和管理工作。

　　第六條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公開(kāi)、合理以及收費項目、標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　第七條　物業(yè)服務(wù)收費，包括公共性服務(wù)收費和代收代辦費、特約服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。 普通住宅的公共服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)。 非普通住宅以及辦公房、廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費，滿(mǎn)足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費（小區停車(chē)服務(wù)收費除外），實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條　實(shí)行政府指導價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費，由省轄市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量等因素，制定相應的物業(yè)服務(wù)分項目收費基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布，原則上每年應公布一次。暫無(wú)條件制定分項目收費基準價(jià)的，可制定等級收費基準價(jià)，逐步向分項目收費基準價(jià)過(guò)渡。

　　第九條　普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準由當地價(jià)格主管部門(mén)核準。物業(yè)管理企業(yè)或建設單位在核定的政府指導價(jià)范圍內，應在前期物業(yè)管理協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預先約定收費標準，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內容， 涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。

　　鼓勵開(kāi)發(fā)建設單位通過(guò)規范的招投標方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)，以招投標方式確定的物業(yè)服務(wù)收費報當地價(jià)格主管部門(mén)備案。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應加強對招投標過(guò)程及之后價(jià)格行為的監督和管理，及時(shí)糾正和依法查處各種違規違法行為。

　　第十條　已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的普通住宅公共服務(wù)收費具體收費標準由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，在當地價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導價(jià)范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第十一條　實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 各級價(jià)格、物業(yè)行政主管部門(mén)應加強對實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費行為的引導與規范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費及有關(guān)事項。

　　第十二條　物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十三條　物業(yè)管理公共服務(wù)費用構成因素為：

　�。ㄒ唬┕芾矸�務(wù)人員的工資社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養費用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區域綠化養護費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域秩序維護費用；

　�。�六）物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理固定資產(chǎn)折舊費用；

　�。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　�。ň牛┙�(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用；

　�。ㄊ�）合理利潤；

　�。ㄊ�一）法定稅率。

　　其中：合理利潤：普通住宅最高不超過(guò)8%；其他物業(yè)由地方價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì )定期公布市場(chǎng)平均水平。

　　第十四條　物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開(kāi)分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十五條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。 業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按不低于規定標準的百分之七十交納，具體比例由當地價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責任。

　　第十六條　實(shí)行政府指導價(jià)的前期物業(yè)管理住宅小區，因開(kāi)發(fā)建設單位原因分期開(kāi)發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費應低于規定標準，差額部分由開(kāi)發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十七條　物業(yè)管理區域內應業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )委托實(shí)施專(zhuān)人管理的機動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)收費，區別不同情況由當地價(jià)格主管部門(mén)制定。業(yè)主（使用人）已擁有車(chē)位所有權或使用權的，停車(chē)服務(wù)收費標準按補償物業(yè)企業(yè)管理費用原則制定；業(yè)主（使用人）不擁有車(chē)位所有權或使用權，并在確保區內道路安全通暢條件下，占用小區公共設施、場(chǎng)地的，按低于社會(huì )停車(chē)收費標準、補償物業(yè)企業(yè)管理費用并考慮占用公共設施應予合理補償的原則制定。

　　第十八條　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續費。

　　第十九條　各級價(jià)格主管部門(mén)在制定或調整本行政區域內普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準的總體水平時(shí)，應依法舉行價(jià)格聽(tīng)證會(huì )，聽(tīng)取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見(jiàn)。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內容，提高收費標準。

　　第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，服務(wù)內容、收費項目、標準及收費辦法應在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半年（或一年）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區經(jīng)營(yíng)性設施營(yíng)業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門(mén)的監督。

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)應完善內部財務(wù)管理制度，強化成本、收支約束。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對實(shí)施管理的具體物業(yè)區域實(shí)行單獨建帳，定期公布財務(wù)狀況，接受監督。 實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十五條　各級政府價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標準的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十六條　各地可依據本辦法制定具體實(shí)施辦法。

　　第二十七條　本辦法由江蘇省物價(jià)局會(huì )同省建設廳負責解釋。

　　第二十八條　本辦法自2004年11月1日起執行，以前凡與本辦法不一致的有關(guān)規定廢止。