房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素：

　　對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買(mǎi)價(jià)格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營(yíng)費用、有效面積系數和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項目影響的機理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目相同，因此這里重點(diǎn)分析其他不確定性因素。

　?。ㄒ唬┵徺I(mǎi)價(jià)格

　　購買(mǎi)價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數額，其高低變化在很大程度上影響著(zhù)房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的績(jì)效。高估或低估初始購買(mǎi)價(jià)格，會(huì )使財務(wù)評價(jià)指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會(huì )或承擔過(guò)多的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資分析中購買(mǎi)價(jià)格的確定，應該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為基礎，很顯然，這種基于評估的購買(mǎi)價(jià)格有很大的不確定性。

　?。ǘ嘁嫱顿Y比率

　　權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著(zhù)投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常情況下，當長(cháng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。但金融機構出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。

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　　空置率是準備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　?。ㄋ模┻\營(yíng)費用

　　運營(yíng)費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿(mǎn)足租戶(hù)的使用要求而支付的費用。