【學(xué)員問(wèn)題】當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經(jīng)濟程度？

　　【解答】這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數據科學(xué)地進(jìn)行評價(jià)。

　　衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢必須樹(shù)立一些基本標準。首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jì)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進(jìn)行正確判別。

　　以上述基本標準來(lái)衡量，當前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應全市國民經(jīng)濟快速增長(cháng)的要求，主流是處于持續發(fā)展的繁榮階段。其主要標志是：

　?。?）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態(tài)勢。據上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統計局發(fā)布的2002年1～6 月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(cháng)49.9%，批準的預售面積（1138.86萬(wàn)平方米）與實(shí)際預售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷(xiāo)售面積為1195萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19.5%，大大超過(guò)商品房竣工面積（468.51萬(wàn)平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著(zhù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現繁榮的局面。

　?。?）存量房交易大幅增長(cháng)，向著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買(mǎi)賣(mài)面積達到811.23萬(wàn)平方米，同上年同期相比增長(cháng)31%.日漸接近增量房交易，部分區內存量房產(chǎn)交易量已超過(guò)增量房交易量。預示著(zhù)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎扎實(shí)。與20世紀90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開(kāi)發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調研和目標市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎上，可以說(shuō)屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長(cháng)45.3%，預計全年將超過(guò)700億元，這對拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。

　?。?）商品房?jì)r(jià)格穩中有升，基本合理。2001年上海的房?jì)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%.從其成因來(lái)分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤(pán)品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(cháng)9.9%，而房?jì)r(jià)的增幅仍低于收入增長(cháng)幅度。從長(cháng)期發(fā)展趨勢看，房?jì)r(jià)穩中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟和經(jīng)濟發(fā)展的客觀(guān)規律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。

　　通常人們喜歡用“冷”和“熱”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說(shuō)法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來(lái)表示。當前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會(huì )延續二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟”的帽子是站不住腳的。

　　當然，也應當看到當前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問(wèn)題，出現了一些泡沫過(guò)多的現象。主要表現在：

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)猛，隱含著(zhù)再次出現供給過(guò)剩的危險。從現在開(kāi)始就應適當控制土地供應量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模。

　?。?）商品房開(kāi)發(fā)結構過(guò)于向高檔房?jì)A斜，中低檔住宅開(kāi)發(fā)不足。要積極引導開(kāi)發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結構失調。

　?。?）房?jì)r(jià)漲幅偏大，經(jīng)濟泡沫成分漸增。要盡力避免房?jì)r(jià)大起大落的波動(dòng)引起的震蕩。

　　從總體上看，上海10多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還沒(méi)有出現過(guò)泡沫經(jīng)濟狀態(tài)，個(gè)別年份曾有過(guò)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、土地供應量過(guò)大、商品房空置過(guò)多等經(jīng)濟泡沫現象，經(jīng)過(guò)前幾年的調整，逐步走向平衡，經(jīng)濟泡沫已大為減少。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期到來(lái)，對于促進(jìn)上海經(jīng)濟增長(cháng)發(fā)揮了顯著(zhù)作用，來(lái)之不易，應十分珍惜。但也應清醒地看到泡沫增多的局部現象，不能掉以輕心。當前的任務(wù)是要繼續采取行之有效的政策措施，擴大有效需求，促進(jìn)銷(xiāo)售，平衡供求，適當控制增速，消除某些隱患，平穩發(fā)展，使繁榮期延續得更長(cháng)一些，為上海國民經(jīng)濟增長(cháng)和居民居住水平的提高作出更大的貢獻。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。