【學(xué)員問(wèn)題】為什么會(huì )出現“多項目開(kāi)發(fā)綜合癥”？

　　【解答】原因主要有三個(gè)方面：

　　第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰略不清晰

　　戰略發(fā)展規劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規劃、區域發(fā)展規劃、產(chǎn)品發(fā)展規劃等。在多項目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應該研究、制定清晰的發(fā)展規劃。如市場(chǎng)發(fā)展規劃，土地一級開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區域發(fā)展規劃，是主攻北京、上海等一線(xiàn)城市，還是下二線(xiàn)、三線(xiàn)城市；是集中在本地區，還是擴展到珠三角、長(cháng)三角、京津塘地區；是拓展廈門(mén)、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽(yáng)等省會(huì )城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(cháng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進(jìn)一步分析目標城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規劃，產(chǎn)品模式是什么，項目規模是多大，各類(lèi)產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類(lèi)似的問(wèn)題都必須在多項目開(kāi)發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須盡早由機會(huì )導向轉變?yōu)閼鹇詫?，否則盲目性擴張將極易引發(fā)或放大“多項目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

　　第二、資源配置不合理

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶(hù)資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、客戶(hù)資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰略、制度等。社會(huì )發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現持續健康發(fā)展，必須要做到各類(lèi)資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

　　許多企業(yè)在實(shí)施多項目開(kāi)發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費；有的以“長(cháng)板”資源為配置標桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數從事多項目開(kāi)發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開(kāi)的一個(gè)大玩笑。

　　第三，規章制度不健全

　　企業(yè)要保持持續、穩健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應建立以下管理分體系：

　　行政事務(wù)管理體系；

　　信息管理體系；

　　法律事務(wù)管理體系；

　　人力資源管理體系；

　　財務(wù)管理與成本控制體系；

　　投資者關(guān)系管理體系；

　　供方管理與采購管理體系；

　　項目（工程）管理體系；

　　營(yíng)銷(xiāo)管理體系；

　　客戶(hù)關(guān)系管理體系等。

　　健全的規章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門(mén)多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長(cháng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權利交集或責任真空，進(jìn)而出現“多項目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。