建設工程教育網(wǎng)是國內工程類(lèi)遠程教育基地，憑借其多年輔導經(jīng)驗，聘請考試輔導專(zhuān)家，依托專(zhuān)業(yè)的教學(xué)服務(wù)團隊，采用高清課件、移動(dòng)課堂等先進(jìn)教學(xué)方式，推出房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導，點(diǎn)擊了解課程詳情>>>     

　?。ㄒ唬y繪行為性質(zhì)的誤解。

　　建設部頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的第34條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權屬登記。”。

　?。ǘ┟Q(chēng)不統一引起的商品房面積誤差。

　　商品房面積的測繪是一項專(zhuān)業(yè)性極強的工作，而進(jìn)行精確測繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統一和確定的名稱(chēng)?？墒?，目前的法律法規以及規章制度卻對某些同一的概念進(jìn)行了不同的表述：如對分攤的共有建筑面積“的稱(chēng)謂表述不一。

　?。?）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

　?。?）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

　?。ǘ┒喾N計價(jià)方式引起的商品房面積差異。

　　《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規定：“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)。”也就是說(shuō)，商品房的銷(xiāo)售計價(jià)方式有以下三種：

　　1、按套計價(jià)。其特點(diǎn)是計算簡(jiǎn)單、直觀(guān)、便捷，使當事人雙方易于結算房?jì)r(jià)款；其缺點(diǎn)則是房?jì)r(jià)款與面積數沒(méi)有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問(wèn)題。

　　2、套內建筑面積計價(jià)，其優(yōu)點(diǎn)是概念內涵明確，獨立性強，測量簡(jiǎn)便容易；但是由于按套內建筑面積計價(jià)的房?jì)r(jià)款與分攤的共有建筑面積沒(méi)有直接關(guān)系，購房者對于這部分的面積差異很難主張權利。

　　3、建筑面積計價(jià)。優(yōu)點(diǎn)則是能保證商品房銷(xiāo)售面積的完整性，可是在這種計價(jià)方式中，雖然套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和（即商品房的銷(xiāo)售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發(fā)展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過(guò)虛增共有建筑面積來(lái)減少套內建筑面積，購房者就很難保障自己的權益了。

　?。ㄈy量規則標準不同引起的面積誤差。

　　由于商品房預售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣(mài)方依據商品房項目施工設計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預測面積。預測和實(shí)測適用的測量規則標準有時(shí)不同（或測量規則標準的變更），主要是公攤面積的計算方法不一樣，有的開(kāi)發(fā)商將建設部《商品房銷(xiāo)售計算及公用建筑面積分攤規則》中不屬于公攤或沒(méi)有規定作為公攤的面積計算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結構轉換層等面積計入公攤面積。

　?。ㄋ模┥唐贩块_(kāi)發(fā)項目設計變更造成的房屋面積誤差的認定處理。

　　根據目前房地產(chǎn)面積的測量體制，商品房的實(shí)測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認了賣(mài)方委托有資質(zhì)的測繪單位所做的測量成果（面積）。賣(mài)方委托測繪單位測量的面積未經(jīng)土地房管部門(mén)審核確認，則不能作為商品房的實(shí)測面積。因此，土地房管部門(mén)審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認定設計變更是否造成房屋面積誤差及誤差數量的依據。

　?。ㄎ澹┞杜_、樓頂平臺計入房屋買(mǎi)賣(mài)合同面積造成誤差的處理。

　　依據建設部1995年制定的《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規定，商品房銷(xiāo)售面積不含露臺面積，因此在產(chǎn)權登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核賣(mài)方委托測繪單位測量的成果時(shí)，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷(xiāo)售中，買(mǎi)賣(mài)雙方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積作為買(mǎi)賣(mài)的標的物，在簽訂合同時(shí)約定計入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。