問(wèn)答題

(一)

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬將其開(kāi)發(fā)建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊房地產(chǎn)評估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續建設工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達65%，擬選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請問(wèn)：

1.【題干】假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應選擇哪種估價(jià)前提?

【答案】假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：(1)估價(jià)對象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”;(2)估價(jià)對象要被其業(yè)主資源轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提”;(3)估價(jià)對象要被迫轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提”。

本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應采用“被迫轉讓前提”。

2.【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設開(kāi)發(fā)法的測算主要有哪些差別?

【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設開(kāi)發(fā)法測算的主要差別包括：

(1)預測出的后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(cháng)短不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續建設期;而自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。

(2)后續開(kāi)發(fā)的必要支出不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，指考慮后續開(kāi)發(fā)的必要支出;而自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提下，通常會(huì )產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價(jià)后續開(kāi)發(fā)的必要支出時(shí)，還應加上這部分的“前期費用”。

(3)測算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評估出的價(jià)值要大自愿轉讓前提下的價(jià)值，自愿轉讓前提下評估出的價(jià)值要大于被迫轉讓前提下評估出的價(jià)值。

(二)

甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機構采用比較法和成本法進(jìn)行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價(jià)報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報告使用期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機構直接更改原估價(jià)報告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價(jià)結果后出具新的評估報告。請問(wèn)：

1.【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結構可否滿(mǎn)足甲公司的上述要求?請簡(jiǎn)述理由。

【答案】房地產(chǎn)估價(jià)報告不能滿(mǎn)足甲公司的上述要求。原估價(jià)報告使用期限已過(guò)，不能直接使用原估價(jià)報告，超過(guò)使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報告。

2.【題干】針對本案情況，在前次估價(jià)的基礎上，房地產(chǎn)估價(jià)機構重新出具估價(jià)報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價(jià)報告中兩種估價(jià)方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

【答案】房地產(chǎn)估價(jià)機構重新出具估價(jià)報告應補充的外部作業(yè)工作包括：

(1)通過(guò)市場(chǎng)調查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費用等規費資料、開(kāi)發(fā)利潤率資料等;收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權益狀況的資料。

(2)通過(guò)實(shí)地勘查確定建筑物折舊。

對原估價(jià)報告中兩種估價(jià)方法的測算內容需要做出的調整包括：

(1)比較法：根據交易實(shí)例資料對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調整;對可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調整，主要是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權益狀況進(jìn)行調整，因為不知道這一年中估價(jià)對象是否產(chǎn)生了新的債權債務(wù)，需要重點(diǎn)對房地產(chǎn)權益狀況進(jìn)行調整。

(2)成本法：首先需要調整折舊，然后根據建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費用等規費資料，開(kāi)發(fā)利潤率資料對各項成本和開(kāi)發(fā)利潤率進(jìn)行調整，計算建筑物重新構建價(jià)格。

三、

李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下稱(chēng)甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未達成一致意見(jiàn)。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評估。

問(wèn)題：

1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡(jiǎn)述采用報酬資本化法測算的過(guò)程。

【答案】報酬資本金化測算過(guò)程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營(yíng)費用，計算月凈收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。

2.【題干】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容?

【答案】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括的內容有：(1)房屋使用人周轉安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復后對承租人的心理減價(jià);(6)補償協(xié)商長(cháng)期未能得到解決而消耗的相關(guān)費用。

單選題

(一)

1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶(hù)，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關(guān)部門(mén)批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬(wàn)元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現業(yè)主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調查，了解到該地區無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，類(lèi)似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。

1.【題干】本次住宅轉讓估價(jià)的估價(jià)對象范圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權

【答案】B

【解析】業(yè)主轉讓其位于頂層的一套住宅，轉讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權。

2.【題干】該估價(jià)項目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為(　)。

【選項】

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場(chǎng)價(jià)值

B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場(chǎng)價(jià)值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評估相應廣告位的收益權價(jià)值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

【答案】C

【解析】該區域無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，該廣告位現已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權價(jià)值。

3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為(　)。

【選項】

A.按市場(chǎng)租金評估該廣告位收益價(jià)值

B.租約期內按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場(chǎng)租金評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

D.租約期內按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

【答案】B

【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評估出租****益價(jià)值，租金期間應采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿(mǎn)后應采用市場(chǎng)租金。

4.【題干】對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對象范圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權

【答案】A

【解析】抵押價(jià)值評估時(shí)，估價(jià)對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權不能單獨使用、也不可以獨立變現，不屬于抵押估價(jià)的范圍。

(二)

某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內自行搭建了20m2的簡(jiǎn)易房。

5.【題干】本次估價(jià)的對象應包括(　)。

【選項】

A.土地使用權、平房、簡(jiǎn)易房、水井

B.土地使用權、平房、水井

C.土地使用權、平房、水井、圍墻

D.土地使用權、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻

【答案】C

【解析】征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內的建設用地使用權和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評估不得遺漏、虛構評估對象。

6.【題干】本估價(jià)項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為(　)。

【選項】

A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評估

B.采用標準價(jià)調整法進(jìn)行評估

C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估

D.采用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評估

【答案】C

【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估。

【考點(diǎn)】

7.【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是(　)。

【選項】

A.周邊帶院落的類(lèi)似平房

B.周邊不帶院落的類(lèi)似平房

C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅

【答案】A

【解析】選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體應滿(mǎn)足下列要求：與估價(jià)對象區位相近、與估價(jià)對象用途相同、與估價(jià)對象權利性質(zhì)相同、與估價(jià)對象檔次相同、與估價(jià)對象規模相當。本題中，估價(jià)對象是帶有院落的平房，因此應選擇周?chē)鷰г郝涞念?lèi)似平房作為可比實(shí)例。

(三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠(chǎng)區，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠(chǎng)區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車(chē)間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門(mén)衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠(chǎng)區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問(wèn)題擬轉讓該廠(chǎng)區。

8.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為(　)。

【選項】

A.比較法和收益法

B.成本法和假設開(kāi)發(fā)法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲公司將廠(chǎng)區全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。

9.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是(　)。

【選項】

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門(mén)衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產(chǎn)車(chē)間的建筑物及其分攤的土地使用權

【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押。

10.【題干】甲公司轉讓該廠(chǎng)區時(shí)，評估其轉讓價(jià)值的內涵為(　)。

【選項】

A.土地使用權價(jià)值及全部建筑價(jià)值

B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額

C.合法產(chǎn)權的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額

【答案】C

【解析】轉讓價(jià)值=合法產(chǎn)權下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貸款余額